1绪论
1.1选题背景与研究意义
住房抵押贷款，是指商业银行向借款人提供房屋价款的一部分，借款人用自己的稳定现金流向银行进行还本付息，而在未还清所有本息之前，借款人需将自己的房屋合同抵押给银行，若贷款人不能按期还本付息，银行可将抵押的房屋出售，以抵消欠款。自1998年以来，中国个人住房抵押贷款开始得到飞速发展。2004年底，我国银行个人住房抵押贷款余额就达到了 1.59万亿元，从2004年个人住房贷款佘额的1.59万亿元到2013年个人住房贷款佘额的9.47万亿元，我国银行的个人住房贷款总额增长了近6倍。另外，随着利率市场化的推进，个人住房抵押贷款领域发生了新的变化：目前，利率市场化还没有触及到住房抵押贷款领域，但这并不意味着个人住房抵押贷款利率不会被市场化，利率的全面市场化是利率市场化的必然结果和最终趋势，市场化后的贷款利率是不断变化的，在贷款的定价方法中，贷款利率不再是一成不变的参数，而成了贷款价格模型的自变量。这就需要有更加准确的定价模型来刻画利率和住房抵押贷款价格。利率市场化导致竞争加剧，金融机构资产与负债的利率敏感度提高。利率市场化后，各金融机构都以更具竞争性的利率吸引存款，固定利率的负债所占比重会遂渐下降，整体负债的利率敏感度提高。为了获得竞争优势，各金融机构也会才目应提高资产的利率敏感性。竞争的结果将使各金融机构直接面临利率敏感性缺口风险和利率结构风险，迫使各金融机构提高其利率风险分析、预测，从而加快住房抵押贷款产品开发。
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1.2文献综述
本文研究的是住房抵押贷款的定价，住房抵押贷款的价值受到很多因素的影响。国内外学者研究抵押贷款价值影响因素的文献有很多，本人通过整理相关文献发现，学者认为，住房抵押贷款的价值的影响因素主要有：贷款利率、贷款期限、贷款价值比、家庭收入和还款承受能力等。前人使用的定价方法主要有现金流现值法、结构化方法、简约化方法以及商业银行内部评级法等。根据现有的对抵押贷款价值影响因素的研究文献，住房抵押贷款的价值主要受违约、提前偿付、房价、利率变动等因素的影响，因此国外学者在做定性和定量分析时主要选取上文提到的几种因素作为参数变量。2000年以前国外学者在对贷款价值影响因素分析时主要采用定性分析，很少有学者从事定量方向的研究。定性分析主要使用因子分析法来判别贷款的相关影响因素。之所以很少有定量研究，主要是因为数据获取不便和数据的缺乏。关于贷款价值定量研究的方法主要有结构化方法和简约化方法，最为常用的是结构化定价方法。结构化定价方法来源于期权定价理论，Merton(1974)根据BS期权定价理论，提出了 VAR定价理论，这是最早的有关信贷风险的定价理论。Merton指出，债券的价值主要受到违约风险的影响，而违约风险由企业自身的资本特征决定，相对应的违约损失是企业资本特征的函数。同时他假设违约概率是内生的，并且与抵押资产价值呈反方向变化。.Kau，Keenan, and Kiin(1994)指出，抵押贷款合同是一种蕴含了借款人违约和提前偿付两种选择的期权。
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2住房抵押贷款价值的影响因素和计量方法
2.1房价对住房抵押贷款定价问题的影响
房价是影响住房抵押贷款价值的主要驱动因素，住房是住房抵押贷款的抵押品，其价格的波动直接影响到抵押品的价值和贷款价格。伴随我国金融市场改革步伐的加快，住房制度和抵押贷款政策不断完善，银行等金融机构需要更加审慎的度量住房抵押贷款业务的风险和收益，这就需要有相对准确的个人住房抵押贷款定价方法，并且需要对借款人的借款行为有更好地把握。虽然目前也有国内学者致力于住房抵押贷款定价方法的研究，但我国个人住房抵押贷款发展时间短，数据少，国内对于住房抵押贷款定价的研究暂时还赶不上国外的研究步伐。总结学者当前广泛采用的定价方法，主要有以下四种：商业银行的信用评级法、财务上的现金流现值法、结合期权理论的结构化定价方法和基于概率统计学的简约化定价方法。
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2.2利率市场化条件下利率对住房抵押贷款定价的影响
随着市场经济的发展，利率的全面市场化将是必然趋势，这一过程充满艰辛和风险。随着利率的逐步市场化，银行系统将面临着更加深层次的不确定性。住房抵押贷款定价方法通常把违约率(涵盖违约风险和提前支付风险)、房价视为外生变量，且把贷款的价值估计建立在固定利率模型之上。这些宽泛的假设条件使得结论和实际情况差异较大，不能准备的对住房抵押贷款进行定价。再加上研究者在写作当时鉴于我国住房抵押贷款相关数据的欠缺，使得实证分析部分没有很好的验证模型的准确性。随着利率市场化的推进和我国住房抵押贷款规模的扩大，研究更为准确的分析方法，得出更有效的实证结论迫在眉睫。本文在前人的基础之上，对传统的强度定价法进行进一步完善，并利用更为准确的数据来进行实证检验。最近一次的利率市场化改革放开了贷款利率的限制，却特别^^出暂时不能放开银行个人住房抵押贷款的贷款利率。如果放开贷款利率下限，对于第一套住房来说，其影响不会太大；对购买第二套住房的人来说，则会产生重大影响。也就是说，如果第二套住房贷款利率的下限放幵，面对激烈竞争的银行可能让第二套住房贷款利率向下调整而不是上浮。如果这种情况出现，市场一定会认为政府遏制住房投机投资的政策出现全面松动。由于目前的房地产市场仍然是一个以投机投资为主导的市场，这样的信号会鼓励更多居民进入市场，住房市场投机投资的预期会进一步强化。在当前的高房价下，央行不得不考虑房地产泡沫继续吹大所带来的金融市场信贷风险，所以暂时还不能放开对个人住房贷款利率的管制。总体来讲，利率是资金的价格，在市场化的经济中，资金作为一种生产要素，其价格应该由市场的供求来决定，所以利率的全面市场化是一种必然趋势。
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3实证检验....... 25
3.1数据的选取....... 25
3.1.1违约数据的选取....... 25
3.1.2房价数据的选取....... 25
3.1.3利率数据的选取....... 27
3.2实证分析....... 28
3.2.1蒙特卡洛模拟的具体步骤....... 28
3.2.2实证检验....... 29
3.2.3稳定性分析....... 32
3.3各参数对贷款价值的影响....... 32
3.3.1合同利率变动对贷款价值的影响....... 32
3.3.2违约强度对贷款价值的影响....... 32
3.3.3其他因素对贷款价值的影响....... 33
4研究结论和政策建议....... 34
4.1研究结论....... 34
4.2政策建议....... 34
3实证检验
3.1数据的选取
鉴于我国住房抵押贷款公开数据的缺失，在选择数据方面有一定的局限性。目前我国商业银行公幵的住房抵押贷款数据很少，主要的参考数据仅限于中国建设银行在2005年和2007年发行的住房抵押贷款证券化的数据资料，即建元2005-1和建元2007-1。建行一共发行了两期住房抵押贷款支持证券，建元2005于2005年12月19日发行，2006年1月为第一期，由于我国房地产市场在2006年下半年至2007年年底比较红火，房屋价格指数一直处于快速攀升状态，数据的波动率比较大，不适用于分析房价的一般波动规律。另外，也为了使数据更贴近房价数据选择的时间和现在的时刻，本文选择建元2007-1在2008年以来的相关数据作为违约数据。建元2007-1是建元?2007-l个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券的简称，发行时间是2007年12月14日，基础资产：中国建设银行深圳、福建两家分行的共计12，254笔个人住房抵押贷款，发行金额为41.607亿元，其中，来自深圳地区的住房抵押贷款金额占总数的72.8%，来自福州地区的住房抵押贷款金额占总数的20.9%,剩下的5.3%来自福建的泉州地区。[11]2008年1月是建元2007-1的第一期数据。本文数据选取的截止日期为2014年7月。具体数据详见附录一。
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结论
住房抵押贷款的定价是一个复杂的问题，本文通过分析历史数据，试图找到一种可以准确对个人住房抵押贷款进行定价的具体模型，并利用蒙特卡洛模拟方法对模型进行实证分析，得出一笔贷款利率为7.3%，贷款金额为100万元的个人住房抵押贷款的价值路径，并计算出其价值基本稳定在区间(117.20，119.00)之间。通过方差稳定性分析，得出模型具有良好的稳定性，可以把贷款估值稳定在一个较窄的区间。通过对各个因素的驱动方式和驱动程度分析，可以看出模型结果基本符合实际经济原理，可以为金融机构住房抵押贷款资产的估价提供参考。虽然目前个人住房抵押贷款的利率还没有实现市场化，但随着市场经济的发展，必然会实现利率的全面市场化。在这样的大背景下，银行等贷款机构应当抓紧住房抵押贷款风险管理制度的建设，一旦住房抵押贷款利率被放开，一种很可的结果便是银行等贷款机构的竞争加剧，银行争相向借款人以较低的利率提供贷款，这本身将缩小银行的存贷款利差，另外，住房抵押贷款利率的放幵势必会促进房地产市场需求的满足和房价的进一步波动，这一系列不确定性的增加要求银行等幵展住房抵押贷款的金融机构要加快优化贷款飼度的步伐，制定更详细的贷款定价策略，使用精确化的定价模型，将利率的变动路径模型化、具体化，并准确应用到贷款定价模型当中。#p#分页标题#e#
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参考文献（略）
