一、房地产和房地产金融基本概述
(一) 房地产和房地产金融相关概念
房地产，顾名思义，包括房产和地产两种财产形式。从物质形态上来看，是由土地和依附在土地上的房屋等其他建筑物或者构筑物构成的。土地是天然形成的，是人类生存和发展的最基本的载体之一，通过人们对土地的开发，即投入资本，就形成了地产。而房屋等建筑则以土地为载体，通过开发建设形成的供人类生活、生产的各种土地附着物。土地与这些建筑总是固定在某个特定区域内，不能移动，因此也被称为不动产。在当今社会，房地产不单单是一种最基础的生产要素，也是最基本的生活资料，同时它也意味着一笔巨大的财富。房产和地产的关系可以分为两个方面来认识。第一，房产和地产紧密相连。世界上没有任何一所脱离土地而存在的房产，而土地所能体现的经济价值又和其所承载的房产或者其他附着物紧密相关，一块绿草地与一片商业写字楼的地价会截然不同。而在现实生活中，所有的房屋出租，出售或者交换等，相伴随着的是土地使用权的转移，同样的，房产的使用、管理过程中必然也涉及到土地的使用和管理，这是由房地产的自然属性所决定的。第二，房产和地产在社会属性上存在巨大差异。房产可以折旧，而地产则不会。房产的价格受到建筑成本和土地价格的影响，而地产的价格受到级差地租的影响。房地产业是指在国民经济中针对房地产而产生的相应的经济活动，如房地产开发建设，经营，维修等。
城市房地产作为城市活动的重要载体，为人们进行经济、政治、文化、交流活动提供了最基本的保障，没有了城市房地产就不会存在城市和城市文化。城市要想获得发展，首要的就是先要发展城市的房地产业。房地产业由于其本身属性而具有以下特点:第一，房地产商品具有不可移动性。房产与地产的紧密相连，决定了房地产在空间上是不可移动的;第二，房地产业对资金量要求比较高。一般来讲，由于房地产的个体价值较高，因此在建设之初要求投入的资金也会比较高。而由于房地产从土地审批、规划、开发、建设到最终的竣工交付使用，其生产周期短则数月，长则数年，这就对资金的周转和流通提出了很高的要求。房地产企业往往是采用贷款或者预售房款等方式获得巨大的资金支持。第三，房地产的盈利性、增值性比较好。由于房地产业本身投资风险小，而住房硬性需求比较大，故而有较高的投资回报率。第四，房地产业在国民经济中占有重要地位。如美国的房地产业是国民经济的三大支柱之一;香港的房地产业收益占财政收入的15%以上，是香港财政的主要来源。房地产业也往往被称为是国民经济的“晴雨表”。房地产业的发展程度也往往在很大意义上决定了一个国家城市化程度。第五，房地产业对国家法律和政策具有很强的依赖性。房屋具有公共产品的性质，而在现实经济市场中，由于市场自身调控往往会出现失灵的状况，这就会影响到居民的生活、工作质量，甚至成为社会不安定因素。故而，国家必须对房地产业进行宏观调控和指导。
2、房地产金融的定义、作用
狭义上讲，房地产金融就是指房地产资金的融通，即金融业服务于房地产业，为房地产业融资，促进房地产业发展。广义上来讲，房地产金融就是为了房地产业的更好发展，针对房地产中的开发，建设，流通等环节而采用的各种筹资、融资和其他相关的金融服务和信用手段。目前，房地产金融的主要业务有:吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款。而根据房地产业的特点，房地产金融也具备稳定性，长期性，安全性，政策性的特点。房地产金融对房地产业本身的作用是无法替代的。由于房地产业所需投资量大，投资周期长的特点，房地产开发商往往无法在短时间内筹集数额巨大的资金来投入开发和建设，房地产金融的出现及时的解决了这个问题，房地产开发商利用融资可以“四两拨千斤”，用较少的资金完成耗资巨大的房地产工程。而对于房地产购买者来讲，房地产由于价值大，消费者也很少有能力像购买其他普通商品一样一次性付款购买，而是通过向金融机构贷款购买房屋。对于我国而言，国家还可以通过针对房地产金融政策进行调整来对房地产业做出调控。根据房地产市场的具体状况，国家以行政命令的方式对金融机构发布各项要求。如可以通过调节贷款利率、变动首付支付比例来控制买房数量。
二、我国房地产业现状和存在问题
(一) 我国房地产的产生与发展
自建国以来，我国房地产业经历了从无到有、从小到大的发展，这期间我国的房地产金融政策也随着房地产业的变化而不断的制定、修改和完善。
1、 计划经济住房阶段(1949-1978)
由于国家实行严格的计划经济体制和住房无偿分配制度，所以不存在房地产商品和房地产市场，所有的土地开发，房屋建设都是由财政统一拨款，故而也就不存在实际意义上的房地产金融政策。
2、 房地产制度改革阶段(1978-1998)
这个阶段可以分为2个时期:
(1)房地产金融探索期(1978-1984)1978年，邓小平首次提出住房制度改革的问题，之后又提出了要走住房商品化的道路。住房商品化工作以试点的形式在我国逐步开展起来。1980年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。为了配合住房制度改革，试点城市的建设银行针对住房建设部门和开发企业发放生产性的流动资金贷款，截止到1984年底，累计发放商品房贷款17.6多亿元。
(2)房地产金融的发展期(1984-1998)随着改革开放的深入和市场经济活力的不断激发，房地产业取得了长足的巨大的发展，伴随着房地产业的发展，房改制度的深入，我国相关部门发布了一系列的房地产金融政策。租金改革阶段(1984-1990)80年代初，企业推行“利改税”的政策，政府实行“三三三”制售房，即企业，政府，个人出房价的三分之一，该制度较以前的福利分房有了较大的改进，但是随着房屋越建越多，政府和企业的负担开始不断加重，最后无法承担应有份额，从而无法继续执行。1984年，国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中明确规定“建立城市综合开发公司，对城市土地、房屋实行综合开发、有偿转让和出售，综合开发公司实行独立核算、自负盈亏，所需周转资金由建设银行贷款。”1988年又颁布了《全国城镇分期分批进行住房制度改革的实施方案》，该方案有力推动了房地产信贷业务的发展，房地产金融机构如房地产信贷部、住宅银行迅速增加，中介业务如房地产估价、担保、代理等也开始发展起来。这段时间里国有商业银行在房地产金融的发展过程中起到了巨大的作用，也建立了与房地产市场相适应的房地产金融体制。
二、我国房地产业现状和存在问题...................... 11-17
(一) 我国房地产的产生与发展...................... 11-13
(二) 我国房地产现状与问题 ......................13-16
(三) 我国房地产金融的前景 ......................16-17
三、国外房地产金融借鉴...................... 17-25
(一) 国外的房地产金融制度和金融机构...................... 17-21
(二) 美国次贷危机及其影响...................... 21-23
(三) 国外房地产金融发展借鉴...................... 23-25
四、构建我国房地产金融抵押二级市场...................... 25-27
(一) 构建我国房地产金融抵押二级市场的意义...................... 25-26
(二) 政府在构建房地产金融抵押...................... 26-27
结论
参考文献
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