第 1 章 导论
1.1 选题背景及意义
1997 年，我国房地产市场开始从偃旗息鼓的局势中复苏，房地产热潮于 1998年再次降临。房市的再次繁荣显然离不开其政策背景，央行宽松的货币政策和利率水平，信贷的双向支持，引起住房需求的大幅上升，需求增加再进一步推动房地产价格持续劲升，房市在短暂的时间内急速扩张，呈现局部泡沫。房价高踞，房地产市场大幅波动，不仅给居民的生活造成影响，而且由于房地产业的高关联性，房市波动将影响整个宏观经济的发展。经历了 2008 年的金融危机，政府及各界更清楚地认识到了房地产业健康发展的重要性。近年来，政府不断对房市施加各种调控手段，有一定的成效，但并没有从根本上解决房市过度膨胀、房价过度攀升的问题。2011 年，新年伊始，政府针对我国房价持久居高不下、局部性泡沫的现象，新出台了一系列房地产业宏观调控政策，提高存贷款基准利率，先后三次调升存款准备金率，并下放了新的“国八条”。这些政策的出台，无疑明确表明了政府整顿房市的决心。各地方的执行细则纷纷浮出水面后，全国的房地产市场在冲击下出现了不同程度的震荡，成交量迅速萎缩，但部分地区的楼市价格却在短暂下降后又出现急剧反弹。在如此严厉的宏观调控下，中国房市能否出现国民期待的“温和”局面，又将走向何处？了解政策，尤其是作为主要调控手段之一的金融政策，对房地产周期波动的作用和绩效，不仅可以对理论进行检验，还具有积极的现实意义。
1.宏观层面上，房地产业对国民经济发展的意义动的研究有利于政府正确地了解房地产业，进而采取相应的宏观调控政策；对金融政策平抑房地产周期波动效应的分析，也有利于各种金融政策的合理组合及调整，使我国房地产业朝着持续健康的方向发展。
2.微观层面上，有助于我国房地产企业准确把握政策及市场走向，采取正确的经营策略和投资决策；也有利于合理消费行为和消费结构的形成。
1.2 本文主要研究内容
本文在对金融政策与房地产周期波动理论阐述的基础上，采用数据分析做进一步的研究，主要结构如下：第 2 章为理论分析部分，在界定我国金融政策概念范畴的基础上，概括出能标识政府房地产金融政策动向的主要指标，接着阐述基本的房地产周期理论，就主要相关问题回顾了国内外相关文献，主要包括房地产周期波动理论和金融政策对房地产周期的影响等方面。第 3 章通过对影响机理的分析，联系我国房地产周期波动的现实，并结合单指标和多指标分析法对我国房地产周期进行了划分；回顾中国房地产金融政策的变更历程，分析其执行绩效。第 4 章通过实证分析，对利率和信贷政策对房地产周期波动的影响做进一步探讨。第 5 章在总结主要结论的基础上，提出平滑房地产周期波动的政策建议。
1.3 研究方法
1.本文在理论和现实分析的基础上，辅以实证来展开研究。即在理论铺垫的基础上，再通过数据分析，来研究金融政策对我国房地产周期波动的影响。
2.本文的分析建立在中国存在房地产周期波动这一前提下。不少学者通过研究已经证明了中国房地产周期波动的存在性，而且根据各项数据的统计情况，本文认为这种存在性可以予以肯定。因此本文的分析略去存在性证明，直接从对房地产周期理论的阐释上展开。
3.本文在研究金融政策对房地产周期波动的影响时，采用 1987-2009 年的时间序列数据进行分析。因为金融政策的变化比较频繁，且部分不可量化，本文的实证分析使用衡量金融政策绩效的主要结果变量（房地产开发信贷资金额等）作为向量展开研究。
4.本文实证采用 EVIEWs6.0 进行数据分析，其他图形的呈现主要使用EXCEL2003。
第 2 章 金融政策与房地产周期波动的理论分析
本章为理论铺垫部分，将对金融政策和房地产周期波动的基本理论进行阐述，并在此基础上，展开对国内外相关文献的回顾，主要内容包括：（1）我国房地产金融政策概述；（2）房地产周期波动的基本理论；（3）金融政策与房地产周期波动的文献综述。
2.1 中国房地产金融政策概述
2.1.1 房地产金融政策的内涵
资金的运转支撑着房地产业的运行和发展，随着我国房地产市场的逐渐成熟壮大，产业对金融支持的依赖程度不断上升，金融政策已成为调控房市、平抑周期波动的重要手段。一般而言，我们可以将房地产宏观调控政策归纳为土地、金融、税收三大政策。金融政策指的是政府运用相关金融工具和手段，调节和控制进入房地产市场的资金流量，以干预房地产市场运行的宏观调控行为。房地产金融政策因其见效显著，为大多数国家所采用。这是因为房地产业的资金密集度高，资金注入是推动房地产市场运行的主要动力，通过金融政策调节房地产业资金流入，能在较大程度上影响房地产市场的发展。影响房地产周期的金融政策主要有：
1． 货币供应量政策
货币供应变动可以直接或间接引起房地产市场波动：从直接途径来看，货币供应量满足的是房地产商品对货币的需求，它的增加为房地产开发投资及消费提供了更丰厚的资金来源。我们一般认为货币供应增长超过房地产市场需求之初，不会对房市产生重大影响；而当货币供应持续增长，将催化居民将货币实物化的消费心理。房地产需求的不断上升，会因供给的短期刚性，而导致房价和成交量的双重上涨，结果推动房地产市场进入扩张期。从间接途径来看，货币供应量的变动会影响整个金融市场的供求关系，进而对利息率、收益率等指标产生影响。而这些重要指标的变化，又反过来会影响货币支出和需求的变动。这一连串变化的影响扩展到房地产或整个宏观经济内部，使房地产经济甚至整个宏观经济产生波动。
2．货币调控量政策
货币调控量政策指的是所有能引起货币有效供给发生变化的宏观调控行为，这种调控一般隶属于中央银行的一般职能，通过央行的主要业务得以实现。它的作用方法主要是通过改变商业银行的存款准备金和存款，调节其贷款能力，进而影响房地产开发和住房消费贷款的可获得性。显然越容易取得贷款，市场就越可能走向扩张和繁荣。即如果采取扩张性的货币政策，包括降低存款准备金率、买入债券，下调再贴现率等等，将提高商业银行及其他金融机构的贷款能力，促进房地产投资和需求的增加及市场的繁荣。反之则相反。
第3章 金融政策对中国房地产周期波动...................... 24-44
3.1 金融政策对房地产周期波动的影响....................24-28
3.2 中国房地产周期波动概况.................... 28-33
3.2.1 对我国房地产周期划分的不同观点.................... 29-30
3.2.2 单指标分析我国房地产周期波动.................... 30-31
3.2.3 多指标分析我国房地产周期波动.................... 31-32
3.2.4 对我国房地产周期的划分.................... 32-33
3.3 金融政策调控对中国房地产周期波动....................33-44
第4章 我国金融政策平滑房地产周期波动效应.................... 44-50
4.1 指标选取与检验方法.................... 44
4.1.1 指标选取与数据处理.................... 44
4.1.2 实证检验方法 ....................44
4.2 金融政策平滑房地产周期波动效应.................... 44-49
4.2.1 变量平稳性检验.................... 44-45
4.2.2 Granger 因果检验 ....................45-46
4.2.3 基于脉冲响应函数的动态分.................... 46-49
4.3 实证检验结论.................... 49-50
第5章 结论与政策建议.................... 50-53
5.1 主要结论.................... 50
5.2 平滑我国房地产周期波动的政策建议.................... 50-53
结论
我国房地产发展存在严重的地区发展不均衡现象，针对这种情况，客观上要求金融政策投放时在技术层面上能“地区差异化”。针对处于不同发展阶段的房地产市场，总体上要采取与之发展阶段相适宜的金融及相关政策。而“结构性差异”指的是金融及相关政策的实施结果在追求总量目标外，还要注重“质量”目标的实现，即房地产供求结构的合理优化。这对房地产市场的健康运行和金融政策的长期开展都有重要作用。这方面的内容在前面利率和信贷的政策建议中已有提及，这里要说的是，这种差别化的政策精神应体现在多个方面（行政干预，财税等）和政策实行的整个过程。#p#分页标题#e#
能够提高我国金融政策实效的配套措施主要有：（1）土地、财税制度的配合。土地制度的变更直接影响房地产市场的运行，完善的土地政策会有效缓解房地产经济波动的剧烈程度[35]。土地供给应在遵循市场规律的前提下，灵活调控，比如对经济适用房的土地供给，可以通过制定合理的价格引导增加供给，以深化金融政策在经济适用房方面的调控力度；通过相应的财税制度如差别化税率等也可以在一定程度上，引导房地产的投资和消费行为。（2）加强地方政府在调控中的能动性。地方政府能准确详细地把握自身区域房地产周期的实况，有利于正确有效的政策制定。地方政府能动性的发挥基于“双重身份”的改变和“土地财政”的弱化。（3）建立政策协调机制，催进效应凝聚。在我国现今房地产局部严重过热的形势下，单一的某种政策显然无法达到良好的“制冷”效果，各政策多管齐下势在必行。因此有必要建立合理的协调机制，促进各种政策的效应凝聚。另外，值得注意的是，在考虑如何加强金融政策平抑房地产周期波动效应的同时，我们更应该将调控的着力点放在房地产市场本身的完善上。加强供求机制和价格机制的有效运行、调整产业结构、健全相关制度等等，这对加强房地产自身的内在稳定性，避免剧烈周期波动有长远的效果。
参考文献
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