1. 导论
1.1选题的背景与意义
我国改革开放以来在许多领域都逐渐向市场机制过渡，住房领域也是如此。1998年国务院颁布了《关于加快城镇住房制度改革，促进住房建设发展的通知》，全面叫停福利分房制度，居民的住房需求充分释放，极大地推动了我国的房地产行业的蓬勃发展，十几年来房地产业的年均新增投资都以两位数的速度增长，城镇居民人均住房建筑面积由改革开放初的6.7平方米增加到1998年的18.7平方米，到2008年又进一步提高到28平方米。在1997年成功保持我国经济在东南亚金融危机以后“风景这边独好”之后，我国各级政府越来越倚重房地产业对国民经济的拉动作用。
2003年，国务院的18号文件中首次公开确认房地产业做为“我国国民经济的支柱产业”的重要地位。然而繁荣之中，也逐渐显现出了各种问题，最突出的就是房价的快速攀升与居民收入增长之间的矛盾，引起全社会的关注和担忧。中央政府也一直采取各种调控措施，对房地产行业和房地产市场进行整理和规范:2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，简称“121文件”。“121文件”规定:房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金不得低于开发项目总投资的30%;商业银行只能对购买主体结构己经封顶住房的个人发放个人住房贷款;对购买第二套及以上住房的个人，房贷首付必须高于20%。8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称“国18条”。“国18条”提出调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房;强化政府住房保障职能，控制高档商品房建设;要搞活二级市场，发展住房租赁市场，加强对土地市场的宏观调控;完善市场监督，加强对开发企业资质管理和开发项目审批管理，健全房地产市场信息系统和预警体系，加大房地产市场秩序专项整治力度。
2004年宏观调控力度加大。3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法检查工作的通知》，简称“8.31大限”。通知规定，8月31日以后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”的方式出让。“8.31大限”使土地市场彻底转向市场化运作。当年10月28日又做出《关于深化改革严格土地管理的决定》，对我国土地管理中存在的突出问题和薄弱环节进一步明确了改进措施。同时，2004年5月13日《经济适用住房管理办法》正式实施。办法规定经济适用房的面积以中小套型为主，价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入者受益。10月29日，中国人民银行实施了9年以来的第一次加息，以抑制过度投资，缓解通货膨胀压力。2005年3月的《政府工作报告》中第一次明确提出抑制房价。据国家统计局的数据，当年第一季度，全国房价上涨19.1%。3月26日国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》，简称“国八条”。通知表示，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。
2005年5月七部委颁布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定6月1日开始，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。10月又出台《二手房交易必须缴纳个人所得税》的通知。这些政策都是意在打击炒房、稳定房价，引导居民合理地进行住房消费。9月，银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，要求发行房地产集合资金信托计划的开发商必须四证齐全，资本金达到35%以上，并具备二级以上开发资质。2005年一系列政策的实施，70个大中城市房屋价格涨幅有所回落，为7.6%。
2006年的调控政策进一步细化，调控节奏加快。5月17日国务院常务会议提出了促进房地产行业健康发展的六项措施(简称“国六条”)，强调土地供应规模要科学控制，消费模式要合理设计。12天后，国务院办公厅出台《关于调整住房供给结构，稳定住房价格的意见》，进一步细化了“国六条”，对套型面积、小户型比例、新房首付款等做了详细的量性规定，提出“90平米、双70%”的标准。7月，九部委联合发布了13个关于住房结构、土地管理、税收、信贷、反腐败等各个环节的房地产调控政策。
2007年调控继续。1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中国人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上提高2倍，意在打击囤地。1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实施清算式缴纳，而不再“预征”。通知旨在封堵以分期开发拖延清算的漏洞。3月，《物权法》通过，规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，明确土地和物业所有权的归属问题。6月，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，遏制外资在中国内地的炒房行为。9月，人民银行下发通知，将第二套住房的最低首付比例提高到四成。10月，国土资源部发布《招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权规定》，进一步规范土地开发市场。12月，《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》先后推出，旨在倡导合理的住房消费观念，推动租赁住房供给规模的扩大。12月，人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。2007年也是我国央行频繁调整利率水平的一年，先后5次上调存贷款利率，9次上调银行存款准备金率。对住房产业而言，抑制投资的调控目的非常明显。8月13日，国务院公布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》具有标志性的意义:将解决低收入家庭住房困难纳入政府公共服务职能，将政策着力点放在住房供给方面，通过加快廉租住房、保障性住房建设，推动“双轨制”的住房供给体系的形成，标志着住房调控政策的思路从抑制需求向调整供给转向。
2.文献综述
2.1概念界定
就目前的文献来看，对住房消费的界定是非常模糊的。本文将购置住房的行为定义为住房消费。消费，是人类通过消费品满足自身欲望的一种经济行为。消费者满足自己的消费需求的方式是消费的主要内容。从消费的定义进行演绎，住房消费是指消费者享受住房所提供的居住服务的过程。但是与一般商品不同的是，住房的所有权和使用权是可以分离的。因此家庭享受居住服务有两种方式:以拥有所有权的方式消费和以拥有使用权的方式消费。以所有权方式消费住房其实不是标准的经济学意义上的消费，因为满足人们居住需求只需要住房的使用权，人们拥有住房所有权是为了提供居住服务，无论是向自己还是向别人提供，都是“生产”居住服务的过程，是投资行为。国民经济核算体系就是以此标准认定的。但是实际生活中，人们，包括政府部门并不做这样的区分，而是将购买自住房称为住房消费，将购买非自住房称为投资。本人认为，在实践中是很难有效地区别购买住房是用于自住还是非自住，不做这样的区分对本文的研究没有实质性的影响，因此本文将拥有住房所有权的行为称为住房消费。需要特别说明的是，本文的住房消费不包括以租赁的方式获得住房使用权进行的“真正”经济学意义上的住房消费—因为这不在本文的研究范围之中。本文这样对住房消费进行定义，纯粹是为了表述上的方便。所以本文的住房消费更准确地讲，应该是住房所有权消费。
3. 住房消费的理论分析........................ 49-75
3.1 住房商品的特殊性....................... 49-59
3.1.1 住房商品的双重属性....................... 49-55
3.1.2 住房商品的虚拟化 .......................55-59
3.2 基于住房商品双重属性的理论分析....................... 59-68
3.2.1 住房作为消费品的理论分析....................... 59-64
3.2.2 住房作为投资品的理论分析....................... 64-68
3.3 家庭住房消费决策的模型分析....................... 68-73
3.3.1 假设条件的设定 .......................68-69
3.3.2 效用函数....................... 69-70
3.3.3 预算约束 .......................70
3.3.4 求解均衡的住房消费....................... 70-71
3.3.5 均衡解分析 .......................71-73
3.4 本章小结....................... 73-75
4. 住房金融的功能分析....................... 75-92#p#分页标题#e#
4.1 金融功能观 .......................75-81
4.1.1 金融机构观到金融功能观的变迁....................... 75-77
4.1.2 金融功能观的基本内容 .......................77-80
4.1.3 金融功能的演进 .......................80-81
4.2 住房金融的功能分析 .......................81-90
4.3 本章小结 .......................90-92
5. 住房金融模式的国际比较....................... 92-128
5.1 美国模式....................... 92-110
5.2 日本模式 .......................110-117
5.3 德国模式 .......................117-123
5.4 新加坡模式 .......................123-126
5.5 本章小结....................... 126-128
结论
如果说美国住房金融体系降低房贷门槛是因为风险可以通过资产证券化得以转移的话，我国住房金融体系表现出来的竞争性放松已经宽松的住房消费贷款标准的原因就在于有政府强大的隐形担保。有许多学者认为美国的次贷危机是金融机构道德风险积累的结果。的确，监管当局应该对道德风险最后负责。我国住房金融体系目前也在一定程度上存在道等风险的隐患，应该寻求政府担保显性化的方式。此外，功能完善的住房金融体系的构建还需要政府在其他方面有所作为:提供稳定的社会、经济及金融整体环境;理顺相关的法律规章;保持各种住房政策的配套和协调等。
明确了风险管理在住房金融功能结构中的核心地位，提出了根据住房需求.的层次性，建立商业性金融和政策性金融有效隔离的住房金融体系，在收益一风险对等的原则下，商业性住房金融着重强调引导微观主体风险自担、收益自享的功能，政策性住房金融着重强调提高微观主体风险承担能力，增加收益机会的功能的总体思路，并主要从商业性住房金融、政策性住房金融以及对住房金融的外部监管三个方面提出了完善我国住房金融体系功能的框架性建议。
参考文献
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