住房消费信贷是世界上多数经济发达国家最大的消费信贷，它既可以有效地刺激经济增长，还可以促进社会的稳定发展。为此，大多数国家都积极设立专门性金融机构，并制定出不同政策以促进住房消费，鼓励居民购房。发达国家探索的成功经验和做法，值得我们参考和借鉴。
一、经济发达国家住房消费信贷的典型模式
1.美国的住房抵押贷款模式
美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，在国民经济中已占据了重要的地位。美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。
抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。美国的抵押贷款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的发展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。
（1）美国的住房金融体系。美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系。在美国FUD（联邦住房与城市发展都）负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA （联邦住房管理局）负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭（抵押）担保：GNNIE MAE（政府全国抵押贷款协会，即吉利美）是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE（联邦全国抵押贷款协会，即房利美），FREDIE MAE（联邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍军人管理局（VA）等。商业性住房金融体系。美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。如雷蒙兄弟公司（LEHMAN BROTHERS）、所罗门兄弟公司（SOLOMEN BROTERS）和美林证券公司成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴。
（2）美国住房抵押贷款市场。绝大多数美国人建房或购房都要借助住房抵押贷款，截止2001年，已有70％的家庭通过抵押贷款方式拥有了自己的住宅。庞大的住宅抵押贷款规模促成了贷款组合，并为抵押贷款证券韵发行提供了必要条件。美国的住房消费信贷市场分为—级市场和二级市场。一级市场是商业银行、抵押贷款公司和储贷机构向借款人发放住房消费贷款的市场：二级市场是房利美、吉利美等二级市场经营机构，通过发行住宅抵押债券筹措资金，向商业银行等一级市场贷款机构购买住房抵押贷款，同时向其提供更多的贷款资金采源的市场。20世纪 30年代之前的美国，住房抵押贷款二级市场还没有形成。#p#分页标题#e#
抵押贷款流动性差，资金来源缺乏，提供贷款的条件比较苛刻。在20世纪30年代的世界性经济大萧条中，全美国有约200多万居民因为无力偿还住房贷款而丧失了住房产权，约1600多家银行因为无法收回住房抵押贷款而破产，住宅金融体系出现了严重危机。危中思变，美国政府采取了一系列措施，1938年，美国成立了联邦国民抵押协会（FNMA），开始探索和培育住房抵押二级市场，以改善住房信贷机构资产负债结构，提高其资金的流动性。最初，二级市场的运作限于批发买卖，在利率高，住房信贷机构资金短缺时，联邦国民抵押协会以债务融资方式购进抵押贷款，向中介机构注入资金：当市场利率降低，金融机构资金充裕时，则出售抵押贷款。以贷款买卖的“差价‘来清偿债务。直到1970年，美国首推第一张住房抵押债券，其发行者就是政府国民抵押协会。最近20年是美国住宅金融二级市场抵押贷款证券化发展最快的时期，抵押贷款证券的发行额，从 1970年的，10多亿美元，增加到至今的约4500亿美元。二级市场的建立，使得美国各银行迅速实现了住房抵押贷款证券化，为抵押贷款债券在国内外发行，开辟了更为广阔的融资渠道。本论文由上海论文网www.zhonghualw.com整理提供银行从而改善了贷款条件，将贷款期限延长到30年以上，并实行灵活的利率及支付政策。目前，住房抵押贷款债券已成为美国资本市场上的第二大债券（第一大债券是财政债券）。
美国住房抵押贷款二级市场的三大机构分别是房利美、吉利美和福利美。实际上，房利美和福利美已从最初的政府控制转变为私营公司，并且在纽约股票交易所上市。并不是美国政府的对外信贷担保。吉利美的对外担保则属政府信贷担保。吉利美是典型的政策性机构，主要收购FHA和VA发放或担保的贷款。FHA和VA是专为特定的中低收入者捉供帮助的机构，其中95％以上的贷款被吉利美收购或证券化。因为有美国政府的担保作后盾，吉利美本身发行或担保的证券在市场上广为流通。目前，吉利美发行或担保的住宅抵押贷款债券余额达500亿美元左右。吉利美还直接或间接地通过地方政府或社区给低收入阶层捉供补贴，补贴资金来源于国会拨款。房利美是由美国国会立案成立，它以增加美国中低收入家庭住房为其宗旨，即协助更多人实现拥有住房的梦想。据统计，美国约有1／5的住房贷款来自房利美融资，所以房利美的业务范围比吉利美更大。尤其是按揭担保证券业务涵盖了许多层面，其业务领域不断扩大，它可以收购任何金融机构发放的住房抵押贷款。由于范围广泛的投资者持有的房利美按揭担保证券不断增加，其住房按揭担保证券净值已占美国债券市场的6％。1987年6月到1998年初，房利美共发行 REMICS（房地产按揭投资中介）1540笔，总值达7495亿美元。房利美在全球债券市场上的扩张使其融资基础更加广泛。目前，房利美已成为全球最大的债券发行人之一。由于房利美成立时的背景，它在收购住房抵押贷款时，具有政策倾向性，以协助中低收入阶层融资。目前，房利美、吉利美、福利美三家机构在二级市场上的份额为40％、28％和32％。#p#分页标题#e#
在二级市场上经营的核心业务有两种：一是住房抵押贷款组合，即购买并持有贷款机构的住房抵押贷款。通常经营机构通过贷款机构定期收回每期贷款的本息，同时向购买他们发行的债券的投资者，支付每期的贷款本息。在这项业务中，一方面，经营机构承担了住房抵押贷款的利率和信贷风险，另一方面，通过拥有贷款和发行债券的资产组合，赚取利息差价。二是经营机构以住房抵押担保债券（MBS）换取贷款机构的住房抵押贷款，并从中收取担保费。美国MBS市场品种丰富，充分考虑了投资者的需求，并在交易方式上也根据投资者的具体情况来决定。在美国，超过半数的抵押贷款大都进了二级市场，根据雷蒙兄弟公司提供的数据，抵押贷款证券享有的市场份额已经接近国债，为34.44％，高于公司类债券的市场份额 （20.81％），住房抵押贷款证券余额在3万亿美元左右。房利美、吉利美、福利美三家公司在MBS市场占有接近90％的份额。近几年来，美国MBS约占美国信贷市场债务余额的近1／3.美国住房抵押贷款二级市场促进了美国住房抵押贷款的证券化，它对一级市场的发展和深化发挥着积极作用。首先，它有利于降低贷款机构的贷款风险，增加资金的流动性，拓宽了资金来源的渠道。对于贷款机构而言，拥有MBS比拥有贷款的安全性和流动性要高。因为 MBS的信用等级仅次于国债。二级市场为金融机构发展住房抵押贷款业务提供了有力的支撑。其次，二级市场促使了住房抵押贷款的标准化。为了便于出售，二级市场的经营机构对其所要购买的住房抵押贷款做出一系列标准化规定，如：贷款对象、金额、利率等规定，提高了贷款投放的效率。最后，政府通过二级市场经营机构制定不同的贷款标准，增加二级市场对资金缺乏区的供给，更大程度地解决全国的住房问题。
2.英国的住房协会模式
与本国的银行业发展一样，英国的住房协会也有着悠久的历史。1775年在伯明翰成立了英国第一家住房协会。早期的住房协会是一个典型的互助合作组织，它对其会员负责，会员通过投票来决定或影响住房协会的事务。它主要是吸收会员的存款然后将其贷放给需要购房或修建房屋的会员，早期法律中规定“住房协会的资金来源，主要是其会员认购其股份为了自己将来的住房融资”。由于政府的支持，住房协会迅速发展，形成了自己的卡特尔组织并统治了住房金融市场。20世纪60年代，住房协会在英国抵押贷款市场的份额约在75％到85％之间。之后，随着金融自由化的迅速发展，金融管制逐渐放松，住房协会不断成长，业务范围不断扩大，到目前已经具备了和商业银行竞争的实力，其本身也由一个互助合作性质的金融机构成长为更多具有商业性质的银行机构。#p#分页标题#e#
3.法国的住房金融市场政府干预模式
在发达国家中，法国是一个政府干预程度较高的国家，政府的积极干预同样体现在住房金融市场上。法国政府对住房金融的国家补贴主要有三种：一是对住房建设期间提供的贷款给予利息补贴，二是对住房竣工后提供的贷款给予利息补贴，三是国家根据所建房屋是自用还是出租一次性发给10年或20年的补贴。由政府财政补贴的贷款主要有两类，一类是附加贷款，由法国土地信贷银行提供，贷款对象主要是低收入家庭：另一类是住房储蓄项目，在法国，只要有合法住所和固定收入，都可以在银行开立住房储蓄账户，5年内只要每月不间断地存入（金额多少不限），就可以获得银行提供的低息贷款。法国在住房市场上的政府干预还体现在对主要住房金融机构的控制上，如法国土地信贷银行是一个私人股东拥有的股份公司，但其高级管理人员都由政府任命，同时还通过相关法律使其拥有某些政府管理的权利，从而保证了该行业务活动与政府政策的一致。
4.加拿大的住房抵押款证券化模式
加拿大的住房金融一级市场已经相当发达。加拿大住房金融体系的核心是加拿大按揭和住房公司（CMHC）。商业银行是加拿大住房消费信贷市场的主力军。加拿大抵押贷款和住房公司是皇家公司，既履行政策职能也履行商业职能。CMHC负责除基础设施建设以外所有与住房有关的事务，并根据《住房法》的规定，为所有的按揭提供全额保险，促使商业银行扩大贷款规模。同时，CMHC负有重要的政府职能，设有一些专门帮助中低收入者的项目，但其市场运作的结果反而能使政府盈利，而不依靠政府的财政支持。加拿大二级市场的建立和发展得益于一级市场的成熟和政府的有力支持。加拿大目前的抵押贷款余额3000亿加元左右。为了提高抵押贷款的流动性，1984年政府实施了国家住房法，允许CMHC对抵押贷款的现金进行担保，以支持抵押贷款证券的发行。1987年1月，一个称为NHA—MBS（NHA指国家住房局，MBS指抵押贷款证券）的证券开始发行，参与发行该证券的机构主要有14个，其中包括4家国家大银行和10家信托公司。就这样，政府以抵押贷款证券化的方式增加抵押贷款的流动性，从而延长贷款的期限，CMHC的主要作用有两个，即管理和担保，管理方面包括审查发放贷款的机构，发行证券机构、抵押贷款管理机构的资格，并监督其运行：担保功能主要体现在当证券发行者不能按承诺支付证券回报时，CMHC自动向投资者支付。
二、经济发达国家住房消费信贷模式的经验
就总体而言，经济发达国家的住房消费信贷在二战后得到普遍而迅猛的发展。尽管它们在经济体制、金融体制、社会保障体制等方面各有差异，住房消费信贷发展方式也不尽相同，但都不同程度地起到了为需要资金购房的人提供有效的融资支持的作用，归集起来，有以下诸方面的发展共性。#p#分页标题#e#
1.各国都建立了完善的住房融资体系
住房金融是一个带有政策性色彩的业务，许多国家政府出于政局稳定、各方利益协调考虑，都比较重视此项业务的发展，各国都设有门类齐全的住房融资机构。专业性金融机构、非专业性金融机构以及为住房融资提供担保或保险的机构并存，其中专业性住房金融机构是专门从事住房金融业务的金融机构，如美国的储贷协会，加拿大的抵押贷款公司等：非专业性住房金融机构则是指各种兼营住房金融业务的金融机构，如各国的商业银行都兼营着住房金融业务。本论文由上海论文网www.zhonghualw.com整理提供为住房融资提供担保和保险的机构，是为了对广大中低收入居民提供住房消费信贷，它在二战之后得到充分发展，既包含政府机构，如美国的退伍军人管理局、联邦住房管理局、加拿大的按揭和住房公司等，也包括各种私人机构，如各国私营的保险公司。无论这些机构是官方的还是私有的，有专门机构从事住房金融业务至少有两点好处：一是可以保证住房消费融资的需要，二是可以使政府的优惠政策能够及时有效地贯彻下去，使购房者能够真正享受到政府政策的倾斜扶持。
2.住房消费信贷的基本形式都是住房抵押贷款
各国都把住房抵押贷款作为住房消费信贷的基本形式，但各国在具体操作中具有灵活多样的特点。各国的贷款条件都较为宽松，首期付款额度少，贷款额度大，利率低，且期限长。各国都根据借款人的不同情况和具体要求，在贷款偿还期、偿还方式、利率水平及调整方式、贷款额度等方面做出不同的安排。譬如，贷款偿还期参照借款人的要求及资信情况，可长可短，贷款偿还方式可先用等额偿还方式，也可用递增（或递减）偿还方式。二战以后，由于金融业之间竞争加剧，经济发达国家的政府对住房消费信贷的大力支持，许多国家都增加了住房消费信贷的贷款额度，而且贷款利率比一般贷款的利率低20％或者更多，贷款期限一般都很长，如：美国一般为20-30年，最长可达35年。#p#分页标题#e#
3.各国政府对住房金融的发展积极支持
政府对住房消费信贷的支持主要采取两类方法，即直接支持与间接支持。所谓直接支持就是政府直接向住房金融机构拨发资金：所谓间接支持是政府通过优惠政策的制定，为住房消费信贷的发展创造有利的外部条件。其中，各国政府采取间接支持的方式更多，具体措施有：（1）对专业性住房金融机构的资金筹集实行优惠政策。如对专业性住房金融机构存款减免利息税，以鼓励居民积极存款、降低专业性住房金融机构的贷款成本：对专业性住房金融机构实行较宽松的优惠倾向政策，间接增强其资金实力：向专业性住房金融机构吸收的存款提供保险扩大吸收存款的规模。（2）向金融机构发放的住房贷款提供担保或保险，鼓励金融机构向广大中低收入居民提供住房贷款。（3）减免住房贷款利息税，刺激金融机构发放住房贷款。（4）制定和实施住房金融专门法与相关法律，为住房金融的发展制定规范。间接支持不会破坏住房抵押贷款一级市场的商业原则，较之直接干预具有更高的效率。同时，也使政府摆脱了直接干预可能带来的沉重包袱。
4.住房消费信贷的发展都以市场机制为基础
虽然各国政府给予住房消费信贷大力支持，但是并没有改变以市场机制为基础的主体。各国住房消费信贷的发展都没有偏离市场机制的轨道。金融机构筹集的资金大多来源于市场，发放贷款的具体安排，诸如贷款对象、偿还方式、偿还期限、贷款利率等都由金融机构自己确定，金融机构自担风险、自负盈亏。在这样的市场中任何金融机构都面临着优胜劣汰的竞争压力。
5.住房金融创新的普遍发展
住房金融创新表现在以下三个方面：第一，住房金融机构体系的创新，如住房消费信贷中专门的担保和保险机构的出现：第二，住房金融工具的创新，主要表现在筹资工具的重新组合方面，如20世纪80年代出现的利率月调整抵押贷款，浮动利率抵押贷款等：第三，住房融资技术的创新，各国纷纷采用先进技术为客户提供方便，节约时间以吸引更多的客户。
6.积极推动住房贷款二级市场的发展。
发达的住房抵押贷款二级市场可提高住房信贷资金的流动性，促进资金流通，缓解住房信贷资金供给不足和地区差异问题，解决资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的矛盾，有效促进个人住房信贷资金的良性循环。政府一方面积极设立参与二级市场的政府机构，直接从事二级市场的交易，调节二级市场的交易，如加拿大设立的加拿大抵押贷款和建房公司，美国政府设立的联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司等。另一方面向金融机构提供贷款，并通过严格的政府担保或保险条件促进住房抵押贷款的标准化，以支持二级市场的发展。#p#分页标题#e#
