引言
(一）选题背景和意义
随着近年来我国房地产市场的快速发展，房地产价格也节节攀升，有些地区的房价升幅己经远远超出了当地的居民的平均收入水平，造成收入水平较低的家庭买不起房，这不仅阻碍了我国实现小康社会的目标，也为经济平稳发展埋下了隐患。导致房价居高不下的因素是多方面的，既有内在因素的市场规律影响，也有房地产开发企业不合理追逐利益的驱动，还有国家宏观调控不到位或监管法律制度不完善等因素。不可否认，如果继续放任房地产市场的"失灵"，那么在房地产市场博弈的过程中，无论是国家、企业还是个人，最终都没有赢家。这在过去几十年世界各国的房地产市场发展历程中可以看出。比如，20世纪80年代的曰本房地产市场泡沫给日本带来了长达15年的经济萧条和低迷，并产生一系列的社会问题'；2008年美国金融危机再一次让房地产泡沫成为众矢之的，正是美国不当的房地产金融政策为危机埋下了伏笔。2因此，采取有效的措施对房地产市场进行合理的干预，既是中国人民银行履行宏观调控的职责所在，也是所有涉及到的宏观调控部门包括地方政府部门都应当积极参与的行动。对房地产市场的宏观调控可以从不同角度切入，比如土地政策、税收政策、金融调控政策等，但市场经济是自由竞争的经济，不合理、不合法的行政干预不利于充分发挥市场优化配置资源的作用。通过法律的完善为宏观调控部门制定房地产金融调控政策提供保障，并建立一套完善的机制和制度才是维护房地产行业发展的根本保证。本文拟先分析房地产的金融调控的原则及措施，然后对我国的房地产金融调控效果进行评析，在此基础上，从房地产金融调控原则的不同视角对房地产金融调控政策进行法律分析。研究房地产金融调控法律的完善不仅是促进房地产行业健康稳定发展的需要，也是促进我国经济又好又快发展的必然要求。本文尝试在我国目前的社会主义市场经济制度和经济金融体制背景下，主要从金融调控法原则方面对房地产金融调控政策进行探索，特别是由于房地产市场属于政府干预行为较多的特殊市场，合法的金融调控政策才能确保宏观调控部门实现调控目标。因此，研究房地产金融调控政策的法律分析具有非常重要的理论意义和实践意义。
一、金融调控的基础理论
(一）宏观调控与金融调控
我国现代的市场经济急需政府的宏观调控，在党的十六大会议中就提出了我国政府的职能要从发展型政府转变为服务型政府，并在职能转化中加强并完善政.府的宏观调控效果。所以，我们必须把市场经济的活跃性与宏观调控的大局发展有机的结合起来，通过加强以及完善宏观调控，深化金融调控体制改革，更好的发挥市场经济对社会资源分配的基础作用，快速、稳定而又健康地推进社会主义市场经济建设。宏观调控是国家根据客观经济规律的要求，从总体经济上对社会经济各部门、各地区、各企业和社会再生产的各个环节的运行过程中，运用各种如计划、法规和政策等手段对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。近年来，过高的房价已严重超出普通群众的支付能力，这不仅严重背离了房地产行业的社会属性，且对国民经济发展与社会的和谐稳定造成了巨大危害。对此，国家采取了包括财政政策、货币政策、土地政策等在内的全面治理措施，施展了房地产宏观调控的"组合拳"。
二 本世纪初我国房地产行业金融.................................................9
(一）我国存款准备金率方面的..........................................................9
(二）我国贷款购房首付比例方面的..........................................................11
(三）我国土地出让首付比例方面的金融..........................................................13
(四）我国购房贷款利率方面的金融..........................................................15
(五）我国金融调控措施之外..........................................................17
三、调控合法视角下的我国房地产.......................................................19
(一）宏观调控法治化的问题..........................................................19
(二）金融调控政策合法性的..........................................................24
(三）人民银行独立性的问..........................................................25
(四）金融调控政策相关主体法律责任的..........................................................28
四、调控利益公平视角下的我国房地产金融..........................................................30
(一）金融调控政策相关主体利益平衡的..........................................................30
(二）金融调控政策差别化调控的问题..........................................................31
(三）住房限购令穷尽救济原则的..........................................................32
结语
纵然我国的房地产市场走过了一段艰辛的历程，但是在国家有效的宏观调控下最终趋于正常发展。在2007年和2012年，房价都是有所回落，这说明我国的宏观调控还是有所成效的。只要我国政府在对房地产市场进行宏观调控时，坚持合法、适度、公平等原则，房地产价格持续上涨的现象肯定能够得到有效的改变，对房地产市场的调控也会取得最终的成果，使我国的房地产市场回归到稳定、健康的发展道路上来，保证国民的基础居住权益，提高国民的生活质量，最终为我国的整体经济发展做出应有的贡献。鉴于我国的历史和实践过程，对我国房地产市场的调控还是有一定难度的，并没有普通百姓想象的那么简单，必须考虑到经济发展的各方面因素，对房价的影响也很难一步到位，应该是逐步的缓解。由于本人的学术能力有限以及思考的方向也不一定全面，很难将我国房地产市场的法律问题一个不漏地进行分析和解决，只能试图相对全面地在宏观调控原则方面对我国房地产市场的法律问题进行自认为是合理的研究，提出房地产市场的法律上的不足和缺陷，针对性地解决关于律法和制度上的问题，特别是我国中央银行的独立性要求，并希望通过这些努力能促进我国房地产方面法律制度的进步。
