本文是经济论文，基于对上市公司投资价值相关文献的研究整理，综合考虑了房地产行业特殊性，采取基本面分析与剩余收益评估模型相结合的方法对房地产上市公司投资价值评估分析。接着将理论和实践结合，选择万科地产为案例研究对象分析其投资价值，从定性角度结合我国宏观经济环境与政策、房地产行业现状与特点等方面展开基本面分析；接着定量从偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力四个方面进行财务指标分析，得到房地产上市公司未来的发展趋势；然后引入杜邦分析体系和无限期预测对剩余收益模型进行改进，基于万科财务数据对剩余收益指标进行3年期预测，最后用改进后的剩余收益模型对万科地产内在价值进行评估分析，得出万科地产理论价值大于其股票市值，说明股票价值被低估，因此万科地产具有投资价值。现根据全文的内容做如下总结：第一，万科地产股票具有良好的收益性和成长性。万科地产盈利性高、成长性好、股东回报稳定，具有很好的投资收益性。经评估，万科地产股票理论价值为48.29元，高于评估基准日市场股票价格23.82元，由于我国目前的宏观经济形势和房地产行业的相关政策对市场股票价值有一定的影响，但随着我国资本市场的不断规范完善，政府调控手段会有所减少，市值也将会逐渐向理论价值靠拢，由此看来对于投资者而言万科地产具有长期投资价值。
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1绪论
本文以上市公司投资价值为出发点，通过梳理房地产行业特殊性及其投资价值驱动因素，吸收国内外相关理论和方法，利用资料和数据，定性和定量相结合的方法，将企业投资价值和会计信息相结合，选取剩余收益模型对房地产行业上市公司投资价值进行评估，同时借鉴前人的研究成果对该模型进行一定的改进，改进后的剩余收益模型对房地产上市公司有良好的适用性，为房地产上市公司投资价值评估提供了新的思路和工具，从而在理论上提升剩余收益模型评估企业投资价值的适用性，并为后来学者提供参考方向。与未经改进的剩余收益模型和相似的自由现金流量模型相比，改进后的剩余收益模型可以借助能够表达剩余收益指标的财务数据对未来期的剩余收益进行预测，很大程度上简化预测难度并提高预测的准确度和可行性，相关的财务数据均来自企业的会计信息，增强了模型的实用性，使得评估过程更客观，评估结果更真实。对于企业所有者和经营者来说，投资价值的研究不仅仅局限于企业价值的判断，更是从价值创造角度探寻企业内在价值的驱动因素，使企业所有者和经营者能够基于长远视角考察企业的内在价值而不是聚焦于眼前的短期收益，有助于调整企业的经营模式，提升企业绩效，实现企业价值最大化，从而达成真正的价值管理。对于政策监管部门来说，通过对房地产行业及房地产上市公司内在价值的把握，便于其制定和实施有利于房地产行业平稳健康发展的政策措施。
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2相关概念与理论
2.1相关概念
企业价值的前提是将企业看作一个有机整体，它通常由两部分构成，分别是有形资产价值和无形资产价值，企业价值并不是各项价值的简单加总，它包括企业目前所拥有资产的公允价值及未来收益的折现值。因此，通常所说的会计利润不能完全等于企业价值。企业价值与股东、投资者和债权人的利益相关，针对不同群体表现形式也有所不同，企业价值主要分为以下几类：（1）持续经营价值：以基准日为时点，参考基准日当日的管理经营模式无限期持续经营下去而创造的未来收益折现值。持续经营价值是以会计假设为评估前提。（2）清算价值：指企业面临破产、急于变现等极端状况下，必须进行资产清算、出售等情况下获得的价值，违背了会计上持续经营的假设。一般来说当企业面临清算时，企业相对被动，导致资产的售价往往低于市场价值。（3）账面价值：指能够客观体现企业资产的历史成本，是企业资产负债表中的总资产价值，同时资产负债表中所有者权益价值表示企业净资产价值。因此该企业未来有能力创造更多的价值和收益，并呈现出良性循环状态，这种情况预示着投资者将会获得更多地投资收益，该企业将被更多投资者关注，随着投资者不断的买入，证券市场中股票的价格随之抬升，从而正向刺激了企业的内在价值。
2.2企业投资价值评估相关理论
由于每个行业的属性不同，各具特点，为了保证企业投资价值评估结果的准确性和有效性，选择合适的评估方法和模型时，需要考虑目标行业的特点以及企业自身的发展现状。针对不同的行业和企业可以将评估方法归为以下四类，分别是：成本法、市场法、收益法和实物期权法。综上所述，在相关文献研究的基础上能够发现，许多学者针对剩余收益模型在企业价值评估中的适用性做了大量的数据论证，认为剩余收益模型能够很好地解释企业的内在价值，并且该模型在准确性和有效性方面的表现优于其他方法。与市场法相比，剩余收益模型不用寻找同类型的相似企业作参考；与收益法中其他方法相比，剩余收益模型不受现金流量波动的影响；与实物期权法相比，剩余收益模型以资产负债表为基础，仅修正个别要素，且数据获取方便可操作性强。剩余收益模型注重企业未来创造收益的能力，与房地产具有的价值创造功能相对应，因此，该模型是房地产上市公司投资价值评估地最佳选择。国家宏观经济形势以及政策导向对房地产行业的影响较大。投资者可以重点关注行业内规模较大或者成长性良好的公司，这些公司融资渠道丰富，风险控制合理，管理体制健全，从长远来看能确保自身的稳定发展，并通过不断提高品牌价值，实现公司规模和业绩的持续提升，进而保障投资者可观的投资回报率。
3房地产行业基本面分析........................................................................................................21
3.1宏观分析......................................................................................................................21
3.2行业分析......................................................................................................................25
4剩余收益模型的构建...........................................................................................................35
4.1剩余收益模型原理......................................................................................................35
4.2剩余收益模型改进......................................................................................................37
5基于改进剩余收益模型的万科地产投资价值评估............................................................40
5.1基于改进剩余收益模型参数预测..............................................................................40
5.2万科地产投资价值估值分析......................................................................................46
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6建议
本文通过对万科地产投资价值评估的理论分析、实证研究及结果分析，可以看出，剩余收益模型是以企业财务数据作为评估依据，企业的财务数据具有相对稳定性，因此在很大程度上能够降低误差和预测难度，使得评估过程更具客观有效性；同时剩余收益模型是立足于价值创造角度评估企业的投资价值，保障了评估结果的准确度，所以与其他评估模型相比，剩余收益模型的可靠性和可行性最优，比较真实地反映企业的内在价值，能够为公司经营者和所有者提供创造企业价值的思路，也能为投资者提供有效评估企业投资价值的分析路径，为其投资决策提供参考。对于企业投资价值的评估，不能只追求价值分配，更为重要的是要关注企业的价值创造能力。为此，依据研究结果，本文对市场主要利益相关方提出如下建议。（1）对于投资者第一，投资者应避免投机投资行为，培养正确的投资理念。要关注上市公司经营现状和相关会计信息进行理性的投资决策，杜绝听信内部“小道”消息的盲目投资行为，可以咨询专业机构进行投资活动。第二，投资者应当站在企业价值创造角度理性选择具有投资性的企业，基于本文的研究发现，剩余收益模型能够从价值创造角度评估企业的内在价值，且评估结果最贴近其真实内在价值，因此，投资者进行投资活动时应当重点关注企业的价值创造能力。第三，投资者应结合宏观经济环境和市场现状，避免依据自身经验的风险投资行为。
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7结论与展望
第三，基于剩余收益模型对万科地产的投资价值分析，目的有两点，其一是判断万科是否具有投资价值，其二则是在运用剩余收益模型对投资价值评估的过程中获得影响企业内在价值的驱动因素。改进后的剩余收益模型在万科地产投资价值评估过程中的实用性和可操作性得到了进一步提升，并能够很好地解释企业的内在价值。为后来学者基于剩余收益模型对上市公司投资价值评估有效性提供理论依据，并为投资者提供了科学有效的投资价值评估思路。7.2研究展望本次研究的不足主要体现在：第一，本文是以财务数据为基础对企业投资价值进行评估，因此，财务数据的真实有效很大程度影响着评估结果的准确性。尽管政府部门持续加大监管力度，但会计信息失真和财务造假等案例在我国频频发生。在实际操作中，我们并不能保证所用企业财务数据的绝对真实，所以这一情况将严重影响模型评估的结果。第二，对剩余收益指标的预测方法还需进一步完善。评估者的专业素养以及预测经验对剩余收益指标预测起到积极影响作用，而本文仅通过对相关财务数据发展趋势的分析而预测剩余收益指标值，缺少一定的客观性，特别是权益资本成本的确定，不同的计算标准会对评估结果造成较大的影响。基于以上不足，相信后来的学者们在相关方面的研究中，能够找到克服误差的最佳评估方法，进一步解决剩余收益模型应用的局限性，以确保评估结果的客观准确度。为投资者提供更具权威性的投资建议，指导企业管理者综合多种因素提高企业的价值创造能力。
参考文献（略）
参考文献（略）
