第一章 绪论
第一节 研究背景
自我国的住房市场化改革以来，房地产行业在我国整个经济环境中的重要性日益提升，作为我国整个宏观经济命脉中极其重要的支撑性产业，起着至关重要的作用，因此也成为国家宏观调控的重点。自 21 世纪以来，经济环境的复杂多变使得作为支柱性产业的房地产市场波动性巨大，我国房地产企业深受影响。因此，我国政府倾向用财政、货币政策工具来稳定房地产市场。从 2003 年年末开始，针对本行业凸显的问题，如房楼市价格增幅过快、房地产市场泡沫化愈发明显等，国家连续运用了一系列财政政策工具以及货币政策工具对房地产行业进行调控，这也成为了社会公众的焦点。2007 年末直至 2008 年初，在之前抑制性房地产行业宏观经济手段产生作用的影响下，房地产市场似乎开始冷却，加上全球经济危机的波及，国内整个经济体系受到影响，国内房地产市场急速下降，开始进入行业的低谷期。全球经济危机给我国带来了巨大的挑战，给我国的经济体系带来了巨大的冲击。为了稳定国家经济，尽可能减少经济危机带来的冲击，政府采取财政政策工具和货币政策工具，并且效果显著。如 4 万亿财政性支出、持续下调银行利率等宏观经济政策手段。在经历了一年的深度调整后，2009 年初实施经济政策工具的效果开始显现，房地产行业整顿重起，楼市价格反响强烈。2011 年前后，政府针对房地产行业的经济政策陆续出台，以此来阻挡楼价的大幅度波动，而相关的紧缩性经济政策都对中国的房地产行业造成了直接或间接的冲击。2014 年上半年，受宏观经济政策环境的影响，房地产销售面积和增速开始收敛，而下半年开始随着一系列经济政策的实施，以及放开二胎政策等，宏观经济政策环境逐渐宽松，2015 年的房地产市场呈现出回暖迹象。一直延续到 2016 年，房地产开发投资增长速度稳步增长至今。这一系列的经济热点现象无不一次次地使得经济政策调控聚焦到这样一个国家经济的支柱性行业中。
房地产作为这样一个资金密集性行业，国家实施的经济政策工具直接关系到行业中的各个房地产企业的战略性调整，即企业的战略性资源的配置调整。现阶段，房地产企业面临的问题是在竞争市场中保持自身的优势以立足，调整好自身的资源配置以及战略，去适应不稳定的经济环境。战略资源配置是战略管理研究领域的重点与热点问题，这对房地产企业来说至关重要，无论企业置身于何种经济环境。房地产企业需要适应不断变化的外界环境，用资源配置变动的形式进行变革成为房地产企业保持持续竞争优势的重要法宝。在如今市场经济的环境下，唯一不变的便是不断变化的环境。无论是房地产自身行业还是与其相关行业都进行着飞速的改变，由于我国房地产行业的特殊性，宏观经济政策环境的不断变化对其尤为影响巨大，对此，相应的房地产企业资源配置问题越来越具有重要的实践意义。越来越多的房地产企业成功或失败的经验表明，应当用合理的战略资源配置模式的改变以应对现时的经济环境。
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第二节 研究目的和意义
企业现实的动态环境下面临着各种外部环境的变化，我国房地产行业的特殊性决定了国家政策层面的变化使得房企在做出资源配置选择后不可能永久得保持其不变。为保持竞争优势，达到房地产企业与外部环境和内部资源配置变化的匹配性更优，企业必定根据外部政策环境的变化对其资源配置进行适当调整，即根据不同的财政政策工具和货币政策工具采取相应的资源调整措施。资源配置调整的必然性及其对房地产企业发展的重要性使得其成为企业战略管理中的一个热点研究问题。
宏观经济调控政策对微观层面企业决策行为的影响也在金融以及经济政策方面成为研究的热点。国家的宏观经济政策对企业的投资以及融资活动有一定程度的影响。目前关于房地产行业政策的研究很多，但是大多是基于宏观层面分析，分析层面多集中于整个产业，对企业层面的关注度远远不够。根据我国的情况，财政政策工具和货币政策工具在宏观调控中是必不可少的。微观的企业行为受到政府宏观调控的影响。本文则尝试从宏观环境层面到企业层面展开研究，探讨分析房地产财政政策工具和货币政策工具对企业层面的研究。根据资源依赖理论，外部环境的变化（政策工具的选择）对房地产行业产生影响表现为对房地产行业的影响。房地产政策环境的变动影响市场行为，表现为对各个房地产企业做出事宜的资源配置调整以及对企业绩效的影响。
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第二节 研究目的和意义
企业现实的动态环境下面临着各种外部环境的变化，我国房地产行业的特殊性决定了国家政策层面的变化使得房企在做出资源配置选择后不可能永久得保持其不变。为保持竞争优势，达到房地产企业与外部环境和内部资源配置变化的匹配性更优，企业必定根据外部政策环境的变化对其资源配置进行适当调整，即根据不同的财政政策工具和货币政策工具采取相应的资源调整措施。资源配置调整的必然性及其对房地产企业发展的重要性使得其成为企业战略管理中的一个热点研究问题。
宏观经济调控政策对微观层面企业决策行为的影响也在金融以及经济政策方面成为研究的热点。国家的宏观经济政策对企业的投资以及融资活动有一定程度的影响。目前关于房地产行业政策的研究很多，但是大多是基于宏观层面分析，分析层面多集中于整个产业，对企业层面的关注度远远不够。根据我国的情况，财政政策工具和货币政策工具在宏观调控中是必不可少的。微观的企业行为受到政府宏观调控的影响。本文则尝试从宏观环境层面到企业层面展开研究，探讨分析房地产财政政策工具和货币政策工具对企业层面的研究。根据资源依赖理论，外部环境的变化（政策工具的选择）对房地产行业产生影响表现为对房地产行业的影响。房地产政策环境的变动影响市场行为，表现为对各个房地产企业做出事宜的资源配置调整以及对企业绩效的影响。
在充分梳理我国已有的财政政策工具和货币政策工具对房地产行业的影响相关研究文献的基础上，对近些年我国在房地产行业的财政政策工具和货币政策工具进行整理，从 2003 年开始我国房地产行业进入调控阶段，而 2010 年前后的政策变动比较大，且集中于抑制方面的财政政策工具和货币政策工具，如限购、限贷政策。用来描述财政政策工具和货币政策工具的词有紧缩、宽松、稳健、适度等，
没有从定量方面进行研究。
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第二章 理论基础及文献综述
第一节 资源配置相关理论
一、资源配置概念
资源配置是近年来管理学和经济学领域研究的核心话题。1979 年出版的《公司管理》中，美国战略管理学家 Ansoff 将资源配置定义为企业对业务市场领域的再选择以及对其公司的多次再规划，本次定义是基于战略资源制定过程的视角。
Mintzberg（1992）指出战略资源调整将涉及到战略资源方向的变动，如具体性资源改变行为、配置的改变等；而学者 Poole（1995）认为，资源配置是随着时间的推移，企业与环境的匹配模式在形式、性质和状态等方面的改变。一般来说，资源配置包含两种形式的变动：企业资源配置方向上的调整变动和企业组织结构资源配置的调整变动。资源配置理论的研究主要分为两个学派。第一类学派运用大样本进行实证研究，聚焦于资源配置变动的原因及其产生的结果；第二类学派常用跨时间的案例研究方法，着眼于资源配置变动的决策和实施过程。资源基础理论在这两种学派的构架下，向着不同的方向延展，因此，两类学派对资源配置的理解便产生了相当大的差异。学者们对资源配置的各抒己见进一步体现在研究视角上。
学者 Rajgopalan 和 Spreitzer（1997）对企业资源配置的定义和 Poole 类似，认为企业资源配置是随着时间的推移，企业内外部环境的变动导致的各种变化。可以看出学者们总体上都强调企业环境对企业资源配置的定义的作用。根据前面两个学派的理论，学者们主要从理性、认知和学习三种视角对资源配置进行研究，具体如下：
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第二章 理论基础及文献综述
第一节 资源配置相关理论
一、资源配置概念
资源配置是近年来管理学和经济学领域研究的核心话题。1979 年出版的《公司管理》中，美国战略管理学家 Ansoff 将资源配置定义为企业对业务市场领域的再选择以及对其公司的多次再规划，本次定义是基于战略资源制定过程的视角。
Mintzberg（1992）指出战略资源调整将涉及到战略资源方向的变动，如具体性资源改变行为、配置的改变等；而学者 Poole（1995）认为，资源配置是随着时间的推移，企业与环境的匹配模式在形式、性质和状态等方面的改变。一般来说，资源配置包含两种形式的变动：企业资源配置方向上的调整变动和企业组织结构资源配置的调整变动。资源配置理论的研究主要分为两个学派。第一类学派运用大样本进行实证研究，聚焦于资源配置变动的原因及其产生的结果；第二类学派常用跨时间的案例研究方法，着眼于资源配置变动的决策和实施过程。资源基础理论在这两种学派的构架下，向着不同的方向延展，因此，两类学派对资源配置的理解便产生了相当大的差异。学者们对资源配置的各抒己见进一步体现在研究视角上。
学者 Rajgopalan 和 Spreitzer（1997）对企业资源配置的定义和 Poole 类似，认为企业资源配置是随着时间的推移，企业内外部环境的变动导致的各种变化。可以看出学者们总体上都强调企业环境对企业资源配置的定义的作用。根据前面两个学派的理论，学者们主要从理性、认知和学习三种视角对资源配置进行研究，具体如下：
（1）基于理性视角的资源配置理论主要着眼于组织内部和外部环境变化对资源配置的影响并以单一维度进行测量。旨在企业通过制定的未来目标而进行程序化的方法对己有的不合理现状进行改进。理性视角以两方面的驱动因素——内外环境，来刻画实施企业资源配置决策的过程，一方面要考虑组织内部环境的变动，另一方面也要考虑外部环境因素。其中，组织内部环境因素包括企业规模、年龄、股权结构等，外部环境因素包括环境的复杂性、动态性、多边性等。值得一提的是，理性视角将内外部环境都作为毫无主观成分的客观因素作为重要假设前提。而事实上，企业是由人组成的整体，人是企业整体重要的组成部分，单个人员的个体特征和思维方式会影响企业整体。于是，学者们在理性研究视角以外，又从认知的视角对资源配置进行研究。
（2）基于认知视角的资源配置理论。这一视角的研究起源于社会构建理论，该理论认为人类行为受环境因素支配并与其相互影响，拓展到企业，即企业的资源配置会受到管理认知的影响并与其产生动态的影响作用。企业自身和客观环境由于管理认知作用的加入变得更富有主观色彩，这是认知视角下的资源配置理论的假设前提。资源配置是资源调整行为的直接过程和后果，资源调整行为受管理认知直接影响，而管理认知又受到自身及公司高层的诸多因素（比如性格特点、连任因素、知识背景等）影响。因此，当内外环境一致时，理性视角下的资源配置理论认为企业资源配置的内容会近似，而认知视角则认为，资源配置受主观认知的影响而表现不同。而随着个人和管理层一级环境的变化，管理认知会产生偏差，事实上，我们只能通过持续学习来解决这一问题，于是，便推动产生了学习视角下的资源配置理论。#p#分页标题#e#
（2）基于认知视角的资源配置理论。这一视角的研究起源于社会构建理论，该理论认为人类行为受环境因素支配并与其相互影响，拓展到企业，即企业的资源配置会受到管理认知的影响并与其产生动态的影响作用。企业自身和客观环境由于管理认知作用的加入变得更富有主观色彩，这是认知视角下的资源配置理论的假设前提。资源配置是资源调整行为的直接过程和后果，资源调整行为受管理认知直接影响，而管理认知又受到自身及公司高层的诸多因素（比如性格特点、连任因素、知识背景等）影响。因此，当内外环境一致时，理性视角下的资源配置理论认为企业资源配置的内容会近似，而认知视角则认为，资源配置受主观认知的影响而表现不同。而随着个人和管理层一级环境的变化，管理认知会产生偏差，事实上，我们只能通过持续学习来解决这一问题，于是，便推动产生了学习视角下的资源配置理论。#p#分页标题#e#
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第二节 政策相关理论
一、政策影响理论
政策影响理论指的是政府的经济政策的改变对房地产企业的影响且具有差异性。例如，一般而言，企业规模越小，对于政策波动的所作出的反应也更加敏感，相应的变化也就越快。因房地产行业在社会经济活动中的重要性，借助政策影响理论解释政府对经济政策工具选择造成的行业经济后果，一般表现为对房地产的市场价值、投资的影响，即价格反映机制。经济政策的不确定性以及房地产不可移动、资金密集等特点，使得房地产企业不得不适时调整经济政策变动所带来的变化。本文通过对房地产上市企业进行研究，发现货币政策工具（信贷政策）的明显差异存在于国有企业和非国有企业。在货币政策相对宽松时，非国有房地产企业的融资约束表现不明显，而当货币政策缩紧时，银行对于国有房地产企业偏好增强，将更多的信贷资金投放给国有性质的房地产企业。非国有房地产企业面临信贷困境，受到信贷歧视，融资约束问题此时表现的尤为明显，且在货币量供给紧缩时，高成长性的房企获得银行贷款的资金会飞速下降，房企的外部资金成本上升，外部资金约束局面开始显现。
二、政策传导机制理论
一、政策影响理论
政策影响理论指的是政府的经济政策的改变对房地产企业的影响且具有差异性。例如，一般而言，企业规模越小，对于政策波动的所作出的反应也更加敏感，相应的变化也就越快。因房地产行业在社会经济活动中的重要性，借助政策影响理论解释政府对经济政策工具选择造成的行业经济后果，一般表现为对房地产的市场价值、投资的影响，即价格反映机制。经济政策的不确定性以及房地产不可移动、资金密集等特点，使得房地产企业不得不适时调整经济政策变动所带来的变化。本文通过对房地产上市企业进行研究，发现货币政策工具（信贷政策）的明显差异存在于国有企业和非国有企业。在货币政策相对宽松时，非国有房地产企业的融资约束表现不明显，而当货币政策缩紧时，银行对于国有房地产企业偏好增强，将更多的信贷资金投放给国有性质的房地产企业。非国有房地产企业面临信贷困境，受到信贷歧视，融资约束问题此时表现的尤为明显，且在货币量供给紧缩时，高成长性的房企获得银行贷款的资金会飞速下降，房企的外部资金成本上升，外部资金约束局面开始显现。
二、政策传导机制理论
关于政策的传导机制可分为直接传导和间接传导。本文强调政策的间接传导对企业行为的影响，主要为财政政策传导机制和货币政策传导机制。财政政策传导机制主要是政府的财政支出、税收收入自动发挥作用或者选择使用政策工具发挥作用，实现财政政策对房地产行业的目标；货币政策的传导机制对房地产企业的影响主要是通过利率渠道和信贷渠道间接传导实现。IS-LM 模型是利率传导渠道的基础，它由经济学家希克斯提出，Bernanke 和 Gertler（1995）对其进行了拓展。央行实施扩张的货币政策，银行的存款准备金增多，进而市场上的货币供给量增加。此时货币供给量大于货币的需求量，银行利率下降将会给企业投资产出带来利好局面。而信贷渠道主要指当政府对货币政策工具的选择影响到商业银行的可贷款规模时，房地产企业外部资金成本将上升，信贷规模提高，房企的投资支出将减少。换言之，即中央银行实施紧缩货币政策工具时，银行可供贷款的额度会随着可支配存款相应减少而导致那些以银行贷款作为主要借款手段的房企会进一步减少投资。
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第一节 财政、货币政策工具与房企资源配置的关系及研究假设 ........ 23
第二节 外部资金依赖度的调节作用及研究假设 ...................... 25
第三节 企业性质的调节作用及研究假设 ............................ 26
第四章 财政、货币政策工具对房企资源配置和绩效关系的调节作用实证分析................50
第一节 房企资源配置与绩效的关系及研究假设 ...................... 50
第二节 财政、货币政策工具的调节作用及研究假设 .................. 51
第三节 研究样本和研究设计 .................... 53
第五章 结论 .................... 66
第一节 研究结论及其对管理实践的相关启示 ........................ 66
第二节 政策建议 ................... 69
第四章 财政、货币政策工具对房企资源配置和绩效关系的调节作用实证分析
第一节 房企资源配置与绩效的关系及研究假设
Goll 和 Rasheed（2005）在进行研究后发现企业的历史绩效一般不会影响业务资源配置的方向和可能性，而公司取得较差的历史绩效与业务资源进行大规模配置是相关的。Groth 和 Khan（2010）提出企业实施资源配置，当资源配置幅度越来越扩大，企业的进行资源配置行为的成本会随之增加，当边际效益到了临界点时，企业的资源调整行为会对绩效发生相反的作用。同时指出企业资源配置与企业绩效间存在的倒 U 型关系。这些不一致的结论表明，企业资源配置程度与企业绩效间关系并非简单的线性关系，企业或许存在能够获得最佳绩效的资源配置程度。很早就有研究者指出资源配置幅度对企业绩效的影响至关重要，适度的资源配置幅度才能带来企业绩效的最大化（Scifres，1994）。本文从战略资源配置的成本与收益视角来分析房企资源配置与绩效间关系。
随着房企的资源配置幅度扩大，企业调整行为的成本或者交易成本会随之增加，即企业的资源调整行为会对绩效发生相反的作用。此时企业应考虑是否进行战略资源配置行为以适应新的成本环境。房企的资源配置对绩效产生负面影响。值得考虑的是，房地产上市公司的管理层应怎样调整战略性资源配置，使得房企自身资源配置行为把握住边际效应的正向作用。毕竟随着房企的资源配置行为的增加，其对房企绩效产生的作用会在某一个临界点由正向转向负向。Goll 和 Rasheed（2005）在进行研究后发现企业的历史绩效一般不会影响业务资源配置的方向和可能性，而公司取得较差的历史绩效与业务资源进行大规模配置是相关的。Groth 和 Khan（2010）提出企业实施资源配置，当资源配置幅度越来越扩大，企业的进行资源配置行为的成本会随之增加，当边际效益到了临界点时，企业的资源调整行为会对绩效发生相反的作用。同时指出企业资源配置与企业绩效间存在的倒 U 型关系。这些不一致的结论表明，企业资源配置程度与企业绩效间关系并非简单的线性关系，企业或许存在能够获得最佳绩效的资源配置程度。很早就有研究者指出资源配置幅度对企业绩效的影响至关重要，适度的资源配置幅度才能带来企业绩效的最大化（Scifres，1994）。本文从战略资源配置的成本与收益视角来分析房企资源配置与绩效间关系。
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第五章 结论
第一节 研究结论及其对管理实践的相关启示
一、研究结论
本文在现有的政策、资源配置与企业绩效理论研究的基础上，以构建的理论模型为蓝本，探讨我国现有财政、货币政策工具对房地产上市公司资源配置与绩效变化的影响。通过理论研究和实证分析对本研究假设进行检验，部分假设获得支持，同时得出一些有益的结论，研究结果及结论如下：
参考文献（略）
