本文是建筑学论文，本文为了考虑POI可达性对杭州住宅价格影响的时空异质性，采用时空地理加权模型，考虑到了时间和空间的非平稳性，从整个城市层面探讨POI可达性对住宅价格产生的不同影响，并详细分析产生差异的原因。最后总结阐述城市居住空间演变的驱动机制。本文的实证研究结论如下所示：（1）杭州市的社会构成和结构呈现出明显的多元化趋势，主城区社会空间呈现出马赛克化的格局特征。通过社会因子分析提取出的主导居住空间分异的因子包括通勤陪读家庭因子、中等收入知识阶层因子、高收入群体因子、本地老年人口因子、商服办事员群体因子、高管专业人士群体因子、公交出行群体因子以及城中村第一产业群体因子。以上主成分因子形成不同空间聚类，各种不同社会区居住类型混合居住形成杭州市复杂的居住空间格局。（3）从POI可达性的视角来看，住宅价格空间分异的影响因素存在时空异质性。杭州的房价由最初的峰值中心只有西湖发展到由环状以内逐渐向外递变，且出现多个核心。武林CBD和钱江CBD成为平起平坐的城市中心，影响着房价分布。细化考虑居住空间的演变与POI可达性，住宅价格分异之间的相关性和耦合性。在对住宅小区到不同兴趣点的可达性进行测度并综合考虑的基础上，引入时空计量模型探究POI可述性对住宅价格影响的时空异质性。
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1绪论
揭示POI可达性对杭州居住空间和房价分异演变的影响，有助于消费者选购区位条件心仪而又能够承担得起的住宅，也有助于房产管理部门掌握居住区和工作区的空间结构分布，进行房价调控，还可以为开发商决策和开发提供建议与参考。通过模型分析，探求POI可达性和住宅价格之间的相关性及耦合性，可以为政府有关部门制定合理有效的房价政策提供依据，为规划部门制定和实施城市规划提供必要的信息，也可研究交通需求，从而进行交通设施的规划和新城区的建设与规划。研究可达性对杭州住房市场的影响，探究交通发展和杭州居住空间发展的关系。在这个总体思路下，本研究又可以分为以下几点：（1）探究城市交通条件对于住房市场的重要性，研究随着时间变化，交通基础设施项目加强建设，住宅小区由此产生的分布变化，探究交通条件发展和住宅小区区位分布、空间分异之间的相关性；（2）考察POI可达性的变化对居住空间演变的影响，探究住宅小区POI可达性与居住空间演变的相关性和耦合性，以及产生的居住空间分异情况；（3）分析测度交通系统的变化（可达性，出行成本）以及新增城市活动（居住、服务、商业）的空间分布，以及其与住宅价格之间的关系，通过时空地理加权模型深入分析POI可达性对于不同区域不同时间住宅价格的影响强度；（4）探究住房价格空间分异与居住分异在作用机制和空间格局上的关联耦合特征，细化考虑居住空间的演变与POI可达性、住宅价格空间分异之间的关联度，综合探究总结城市居住空间演变的驱动机制。
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2文献综述
2.1城市居住空间的相关理论
本节梳理了城市居住空间的基本理论，主要包括城市住宅区位理论和社会空间统一体理论。住房区位理论通过重点发掘空间分布规律，为居住空间的布局、建设和演变发展提供空间经济理论基础。进一步的，社会空间统一体理论强调社会与空间的辩证统一，有助于更好的理解居住空间的内涵。区位反映了经济主体从事相关活动时所占据的空间范围，以及由此带来的要素之间的经济联系。在形成的动力学机制上，住房分布与传统的工业、商业区位分布不同，主要受制于交通条件、空间位置和周围环境。20世纪20年代，城市住宅区位理论逐渐形成。本文将城市住宅区位理论从生态视角、经济视角和家庭生命周期视角三个维度展开。针对上述所提及的进一步研究空间，本文拟开展如下研究：从城市内部住房分布差异出发，采用地统计学结合GIS技术，研究居住空间随时间的演变，以及城市交通建设的发展对于居住空间的影响。通过主导居住空间分异的因子提取，理论阐释居住空间分异的影响因素。接着通过将道路交通项目建设与POI可达性建立关联，用时空计量模型定量分析POI可达性对住宅价格时空分异的影响，可以对城市内部房价的时空变化做出更加合理的解释。房价分异不止是居住空间分异的结构化表征与市场化反映，也是居住空间分异重要的驱动机制，从而可以综合探讨居住空间和房价分异演变的机制。
住宅价格分异与居住空间演变的交互作用
2.2城市内部住房价格空间分异研究
住宅价格是居住空间结构、糢式与分异特征研究的重要维度。商品住宅价格的区位变化的情况能反映出消费者区位选择的意愿，而消费者区位选择又是影响城市居住空间的因素，所以研究城市居住空间可以借助商品住宅价格分布梯度。本节首先探讨住房价格的影响因素，在此基础上继续分析城市住房价格研究模型的演进，以期在前人研究基础上获得一些创新。城市住房价格出现空间分异的根本原因是住房供给和需求的空间不匹配，而城市规划和政策因素促使住房价格溢出和扩散过程中出现空间异质，经济的发展和技术的进步推动了住房价格的系统性差异。同时，住房价格空间分异也受到了住房所处区位的自然地理条件的约束。（1）住房供给和需求的不匹配是城市住房价格空间分异的源动力供需关系的变化是导致住房价格空间分异的根本原因。市场需求受区域经济发展水平、家庭收入水平、预期心理、人口数量等影响，决定着住宅的数量、结构、价格、发展方向等。住房存在较强的个性化需求，不同家庭对于住房的需求受到其家庭成员的社会经济地位的影响，因此出现了住房需求的高度差异性，而开发商住房供给实际提供的住房又存在一定同质性，这两者之间的空间偏差导致了住房价格的空间分异。在城市热点区域，住房的供给量增加幅度愈是小于价格上升幅度，供给弹性愈低，住房价格的空间异质性程度就会愈高。学区房就是住房供给和需求不匹配的典型表现。家庭对优质教育资源的需求和城市教育资源分配的不均衡使得局部地区对于学区房的需求远超过住房市场供给
3模型构建与数据选取...........33
3.1研究思路与逻辑...........33
3.2研究范围和数据基础...........34
3.3POI选取与可达性模型测度...........34
4杭州市居住空间演变与分异...........44
4.1抗州市居住空间格局演变...........44
4.2杭州市居住空间分异...................52
5住宅价格时空分异：基于POI可达性的视角...........67
5.1住宅价格时空模型...........67
5.2POI可达性对住宅价格分异演变的影响...........70
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6城市居住空间演变的驱动机制
6.1住宅价格分异与居住空间演变的交互
住宅价格分异与居住空间演变之间存在显著的交互关系。随着城市和经济的发展，位于梭心城区的住宅因其便捷的区位优势，丰富的各类配套资源和良好的可达性，其价格自然在其本身优越属性加上各类价值附加之后位于住宅价格的高峰。近年来消费者更加注重子女教育、交通便捷、居住环境等因素，根据自己的收入水平、价值观念、需求偏好等社会阶层属性选择心仪的房源，由此形成受到居民个人选怿影响的居住空间演变。居住空间从核心区不断向外围扩展，而城市中心因其人口密集产生交通拥堵、空气污染等城市病，因此也有一些消费者会寻求房价较低但有更好周边环境的住房，逐渐形成新的居住分布。住宅价格等级差异是城市居民社会属性差异的重要体现，故本节从房价角度探讨城市居住空间演变。对杭州市住宅小区以住宅均价进行聚类分析，对各种聚类法和聚类组数进行比较后发现，采用欧氏距离测度，利用离差平方和法，聚类组数选在5组时，聚类结果比较理想。本文将小区划分为五种类型，分別命名为低价小区、中低价小区、中价小区、中高价小区和高价小区。各类型住宅小区数量和单价的描述性统计见表6-1。杭州的一般特点是城市中心居民的年龄结构相对年轻化，主要是因为中心区住房商品化程度高，出行交流便捷，教育资源优质，而60岁以上的老年住户则主要集中于近郊区和中心区的边缘地带。居民的个体选择也会影响居住空间，包括交通通达性偏好、环境偏好和消费行为及习惯等。交通的可达性的优劣直接影响着居民上下班、子女上学等外出活动的方便程度，因此一般有较近的公交站点、地铁站点的地区是居民的居住偏好地区。
6.2POI可达性对居住空间分异的推动
一个住宅小区附近的优质教育资源的价值尤其被有学龄儿童的家庭重视，对于优质学区的学区房，其教育属性可以为小区增值不少。在地图上用星号分别标识出重点中小学所在位置，星号显示其与社会区1，3，4类的地理位置重合度非常高，而这三类正好是通勤陪读家庭都存在的聚居区类型。这些拥有学龄阶段子女的家庭在选择居住地时重点考虑到了周边的教育资源，由此可以看到，教育资源可达性是这类群体在选择居住空间的时候特别关注的。居民不同的职业分布使得其选择居住空间有所不同。随着产业发展空间的变化，土地功能的置换使得商业、金融等现代服务业占据城市中心，而工业企业等则从老城区中搬离外移，由此带来就业人员的空间流动，从而导致了城市居住空间的变化。相同或相似职业的群体还存在居住趋同性，比如说城市中心毗邻区内，或是占据城市中自然环境最佳地带的高档别墅住宅区，其中的主要居住对象包括高管、专业人士等，普遍具有较高收入，重视居住品质。不同的家庭有着自己的家庭规模和生命周期。年轻型的家庭主要包括独居的单身人士、已婚两口之家以及子女处于学龄期的家庭。居住生活环境包括社区的购物环境、出行的交通环境以及子女的教育环境等。交通可达性和居住环境构成了居住空间分化的外部动力，而居民的个体需求则是推动居住空间分异的内生动力，具有相似需求的住户也会偏向于聚集在一起。一个地区交通设施的改善，可以提高居民对该区位经济和社会价值的评价，因为这便是POI可达性的提升，使得居民日常上班、出行、购物等较为方便。
杭州市空间分异格局与武林CBD可达性关联
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7结论与展望
作为城市化的一部分，许多城市的居住空间正在经历着动态变化。随着经济的发展，城市通过周边地区的建设和发展呈指数级的面积增长与扩张。与此同时，不同社会阶层的家庭根据自己的经济实力和实际需求来选择住房。这样的选择直接推动了中国城市居住空间的进一步开发和改造，居住分异开始出现。20世纪90年代以来，我国关于城市居住空间及社会分异的研究开始起步。然而，以往的文献对于城市居住空间的研究还存在着局限性，一方面，城市交通发展影响POI可达性，将POI可达性纳入对于居住空间影响的分析较少；另一方面，大多数研究停留在传统的地理加权回归模型，可达性对住宅价格影响的时空异质性还没有得到充分讨论。本文试图弥补上述的局限性，丰富国内街道尺度的居住空间的研究，同时量化研究POI可达性对住宅价格影响的时空异质性。首先，本文对城市居住空间理论、住宅价格空间分异的形成机制、可达性理论和测度进行了系统的文献梳理和总结。接着利用GIS系统和地统计学方法，对住宅小区的POI可达性和房价与区位分布进行统计分析。利用街道层面的出行调查数据进行社会因子生态分析，对居住空间分异的不同族群进行聚类分析，识别分区之间的社会空间联系。城市住宅价格空间分异体现的是不同区位的价值，而不同住宅小区的POI可达性能反映其区位价值，因此可以从价格维度来定量观察居住空间的演变。
参考文献（略）
参考文献（略）
