管理论文哪里有？本文对 A 投资公司投资的 20 个房地产项目进行了综合投资效率评价研究，并根据研究结论，提出了对公司投资效率提升的相关建议。但是，受制于研究对象的局限性，可能会存在分析视角不够全面、研究深度欠缺的问题。因此，为更好的提高投资效率评价模型对该类型公司的实用性及适用性，还需要业内人士以及有关专家学者进行深入探讨及研究。
1 绪论
1.3.1 国外研究现状
在欧美国家中，其已经广泛地应用了战略人力资源管理模式，并且在此方面也具有颇为丰富的理论成果，并且还在逐渐加深探索深度与广度，在 20 世纪 80 年代，欧美国家的企业就已经开始了研究新的管理理念。1957 年，经济学家 Schwartz 首次构建了单一的输入-输出模型，但是他认为多输入-多输出模型则更适用于实际的生产及生活当中[2]。效率能够直观反映出产出与投入之间的关系，可以保证同一时间范围内能够通过少量的输入来换出输出。1978 年，数学家 A.Charnes 和 W.W.cooper 提出了数据包络分析（DEA）方法，并构建出了相关模型，对决策单元之间的有效性和相对性开展了研究，这种方法能够有效评价出目标的效率值，构建理想状态下的目标企业的最大产出，形成最大效率[3]。Kapelko M 针对西班牙建筑业爆发的金融危机事件进行了技术效率分析，通过了解社会经济因素，发现了对于大中型建筑企业来说，社会经济因素对企业的技术效率有着较大影响，并使用 Bootstrap 截断回归解释变量对研究结果进行了说明[4]。研究学者 Joanna G 和 Wysokinska Z 也使用了数据包络分析方法对欧洲国家 2010 年和 2011 年的经济增长进行了深入研究，发现了交通运输机场设施和运输服务效率对技术效率有着较大影响，并借助 DEA 模型将其转化效率结果表达出来[5]。Yuan Z 也使用了数据包络分析方法对欧洲和北美洲经济问题开展了研究，提出了一种独特的数据处理方式对欧洲和北美洲的经济环境进行了综合评估[6]。Khalili-Damghani K 等人则是基于伊朗联合循环发电厂为研究样本，对污染物的投入比例进行了研究，通过构建 BC2 区间模型和 C2R 区间模型探讨了污染物的区间效率[7]。William B Brueggerman 等人则针对房地产经济投资撰写了《房地产金融与投资》一书[8]，Denise Dipasquale 《城市经济学与房地产市场》一书[9]。他们都在书中提出了房地产金融投资风险和融资风险，并针对风险类型和风险规避措施进行了说明。Kaapakkam 将企业规模作为研究对象，发现企业规模越大，信息不对称因素对其影响反而越小[10]。Malmendier 和 AlanTate 对特定的上市公司进行研究发现，股权过度集中，则会对投资效率产生负相关影响[11]。Meste L 对房地产公司股票数据进行研究，从披露的相关数据对房地产市场有效性进行了实证分析[12]。Shilton 通过市场利率调整与不动产收益率之间的数据变化，发现市场利率对不动产的投资收益率存在着较为明显的负相关关系[13]。Fu and Li C 通过分析房地产市场对信息的反映状况来验证房地产市场是否有效，为房地产公司投资或者个人投资提供意见[14]。
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3 A 投资公司投资效率模型构建
3.1 A 投资公司房地产投资业务现状
3.1.1 A 投资公司概况
2016 年 8 月，A 投资股份有限公司（以下简称 A 投资公司）成立。它是由地方政府及当地金融监管部门共同牵头发起设立，股东背景包括省内多家龙头企业及上市公司，注册资本金超过 100 亿元。
A 投资公司实施“壹加肆”战略，主要以基金管理、投资业务、产业运营、财富管理四大类组成。A 投资公司实行多元发展模式，通过资本优势，促进产业升级，积极承担“创造价值、精诚服务、同耕共享、回报社会”的企业使命，认真践行“秉诚信之念，怀精进之心，行厚道之事，行稳定发展”的企业价值观。目前，公司依托于组建的专业团队，立足于河北、聚焦京津冀，布局全国，寻找价值，创造价值。致力于将公司打造成为国内领先的大型投资集团及知名金融品牌。
3.1.2 A 投资公司房地产投资业务概况
A 投资公司凭借雄厚的资本实力和股东资源，灵活的投资形式，与相关企业合作，助力国家新型城镇化推进。房地产项目投资选择标准如下：
（1）项目所在城市定位于一二线城市及强三线地级市； （2）土地取得成本具有一党优势，还款来源明确； （3）开发商及其股东开发经验丰富，资信优质； （4）住宅项目为主，住宅项目比例不低于 70%； （5）项目无重大法律诉讼或在执行案件； （6）投资比例一般不超过土地出让金的 2/3；
A 投资公司对外投资需严格遵守内部审批环节及相关决策流程，项目从预审到退出分为三个阶段（见图 3-1）。
图 3-1 项目投资审批流程图
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5 A 投资公司投资效率改进对策
5.1 注重财务管理效率
房地产属于资金密集型行业，项目开发周期较长，业务流程涉及多个环节，如：产品设计、采购招标、工程管理、营销策划等。在开发过程中，多环节同时重叠运行情况普遍存在，因此会产生较大的资金压力[46-47]。因此，于单个项目的生命周期而言，财务管理是至关重要的一个环节。从第四章节结果中我们可以获悉，企业的投资效率与资产负债率之间存在着显著的负相关联系，其中邢台 SZ 建设项目、栾城 WY 地产项目一期、保定在建工程投融资项目表现较为直观。对于房地产企业来说，当其资产负债率超出了自身所能承受的限度之后，其财务风险将会非常巨大[48]，进而导致投资效率的增长受到阻碍。栾城 WY 地产项目一期以及保定在建工程投融资项目，由于过高的资产负债率，在投资期间内，资产负债率影响了投资效率的提升；因此需要做好财务规划，降低负债率水平，对项目整体资金链进行综合考量，科学规划，防止过度负债经营的情况出现。同时，实证分析得出，资本投入冗余是影响投资效率无法实现最优的重要原因，其中：ZM 地产石家庄城中村项目、DCJT 开发区项目、DX 地产藁城、BZ建设邯郸地产收购项目、张家口 RS 集团产业新城项目、沧州 JH 地产短期融资项目均存在的过度投资的问题，因此要借助科学的财务管理模型，实现投资机会与现金持有量度之间的有效平衡。此外，在企业发展过程中，要重视引入优秀财务管理人员，提升企业管理水平，使得资源的获取与利用效率得到提升。
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5.2 提高资源配置效率
选取的 20 个房地产项目在投资效率方面存在较大的波动，且投资效率值达到较高水平的项目在总的样本企业中占比不到百分之五十，究其原因为区域政策差异所致。比如张家口 RS 集团产业新城项目，该项目主营业务成本投入过高且长期股权投资导致该项目投资效率未能达到有效前沿面。这说明了当地政策法规及市场经济稳定性较差。针对该区域特性 RS 集团应着重关注市场与政策的变化，及时调整内部资源配置，适当调整投资规模，避免过度投资导致投资效率低下。对沧州 JH 地产短期融资项目项目而言，虽然当地的政策优势较大，但是企业本身不具备完善的管理体制，在当前自由竞争的市场环境下，JH 地产投入过度但产出严重不足。因此，应进一步加强内部资源配置，通过健全内部管理制度及引入管理团队实现投资效率最优。
图 2-1 EVA 评价体系图
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6 结论与展望
6.1 结论
房地产行业在我国市场经济发展中占据着重要地位。其有着非常强的资本吸附能力，如果能够对房地产行业的可持续健康发展提供资金保障，那么可以在很大程度上对我国社会经济的发展起到一定促进作用，保障市场经济秩序健康发展。本文以当前的房地产市场发展情况为基础，实证分析了 2016 年到 2019 年之间 A 投资公司的投资效率，同时进行了更加深入的研究，即基于企业的 IPTE、ISE 来对房地产投资效率的动态变动趋向进行了评估。具体地分析了影响 A 投资公司投资效率的一些要素。
从实证研究的结果中我们获悉，较小范围的波动趋向存在于 A 投资公司的整体投资效率中，变动幅度以政府政策调控手段及市场供需关系之间的变动予以呈现，其中，有很多的房地产企业的自身调节能力较强，能够因地制宜，根据市场的变化以及相关政策来对自身的投资策略进行调整，以将市场的冲击力度削弱。在这 4 年时间中，并没有获取整体的最高效率值，其原因在于很多企业受到纯技术效率的影响较大，当地没有足够高的经济发展水平，有较多的问题存在于技术和管理体制中，部分房地产企业不能够与时俱进，没有及时学习先进的企业管理知识，导致企业内部资源配置呈现出不均衡问题，使得企业的投资效率提升过程受到了较大的阻碍。此外，部分项目也受到了规模效率的影响，由于投入过度，使得企业的规模收益呈现出逐年降低的趋向，即规模无效反向作用于其投资效率中，如 DX 地产、保定在建工程投融资项目等。而在大多数项目中，如果从动态的发展层面来看，那些具有较为明显上升趋向的企业都是小规模的，而保持了较高效率水平的项目大都在产业结构发达，政策较为开明的城市。
不仅如此，企业自身的资源配置、财务情况、经营规模以及外部的环境等因素都会或多或少地影响到 A 投资公司的投资效率。例如：企业所处的地区的政府政策以及经济水平会正向作用于其投资效率。同时，较弱的正相关联系也存在于投资效率与企业的规模和技术人员所占比重之间，可见企业的投资效率与企业的规模效率、纯技术效率及所在区域的政策、经济环境均存在一定的关联关系。
参考文献（略）
