潍坊Y房地产项目工程风险与防范管理研究

本文是一篇工程管理论文，本文通过对潍坊 Y 房地产项目各方面的情况进行总体分析，了解到该项目实施全过程中可能出现的风险因素，并运用相关的风险管理知识进行判断识别、分析研究，从而对风险进行科学有效的防范。同时，根据在此项目的风险管理与防范中所得出的经验方法，形成一套专属此类房地产项目的风险管理理论，这不仅是对潍坊 Y 房地产项目实施全过程的总结，也对以后此类的房地产项目风险研究提供了一定的理论依据。

1   引言

1.1  研究背景及意义
1.1.1  研究背景
伴随着近些年来我国经济的又好又快发展，全国各地无论大、中、小城市都进入了飞速的发展时期，尤其是房地产行业的发展更是让人叹为观止。在 20 世纪中后期，曾有国外地理学家指出，一个国家城市化水平的发展将会经历不同的发展阶段，当一个国家城市化水平处于一个较低的百分比，那么它的城市化水平将会持续的快速升高，国家与之相关的经济、文化、社会等更方面也会随之飞速发展；随后当城市化水平达到一个较高的百分比时，则它的城市化水平又会进入一个缓慢的平稳的发展阶段。而我国现在正处于理论中的经济高速发展的阶段，同时这又是一个发展与矛盾并存的阶段。放眼望去，近些年随着我国经济的高速发展，房地产行业的发展更是如火如荼，房价一路飙升，然而人民的收入水平和生活质量的提高却没有跟上房地产发展的速度，这就造成了房地产市场的供需结构失衡，商品供应量大大高于购买量，因此全国各个大中小城市的各个区域随处可见在建、建成以及待售、在售的楼盘。
与房地产行业的发展相关联的不仅是人民的购买能力和物质生活水平，更关系到钢筋、水泥、木材等重工业领域和纺织、设计等轻工业领域的发展。为了提高各地的 GDP，很多政府单位为了一时政绩或者眼前利益将很多闲置或者非闲置土地卖给开放商，而开发商为了获得利益就大肆建设商品房，各地楼盘数量的剧增导致了大量商品房的闲置。同时一个城市的人民的购买能力是一定的，因此闲置的楼盘就出现了资源的浪费和成本的不可回收，这对房地产商、房地产行业乃至整个社会环境造成了严重的伤害。另一方面，由于我国的城市化水平较晚，同时房地产进程也比较慢，所以很多方面还不是很成熟。另外，大部分的房地产企业内部管理水平不够严格，管理能力不强，导致很多本应该了解的风险因素没有被充分识别，这就导致了房地产行业的风险增加。因此，为了保障我们所开发项目的顺利进行，也为了实现我国城市化水平平稳有序的发展，我们必须要从源头加大对项目风险识别、评价及防范的重视，对项目全程中任何环节可能出现的任何风险因素进行深入探究和识别，利用风险管理的相关理论知识和实践经验提出科学有效的防范措施，帮助房地产企业快速提升风险分析和控制的能力。
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1.2  国内外研究现状
1.2.1  国外研究现状
项目风险管理的研究最早出现在国外，对保险领域的研究首当其冲。随着经济的发展和社会的进步，更是基于各行各业对风险认知和防范的需要，风险管理俨然已经发展成为了一门学科，并在各个行业的风险研究中发挥了重要的作用，尤其是房地产行业。分析发现，国外对风险管理方面的研究主要有以下三点：
（1）在项目风险分析的模型和方法方面的研究
Otniel  D（2015）选取欧洲基础工程建设项目为研究对象，对其存在的常见风险因素以及特点、危害等进行了分析，结合具体工程实例，选取故障树分析模型对项目不同建设时期的风险进行了评价分析，在风险定量分析中找出影响项目实施的那些主要风险源，研究其具体的控制措施，其目的是为了帮助项目管理者成功的防范和控制各类风险对项目实施的危害。Beatrix B et al.（2016）选取欧美建筑企业的原辅材料的采购环节为分析对象，对其原辅材料的市场价格、供应商评价指标、质量管理要点等问题做出了分析，认为建筑企业应当针对供应商的供货质量建立健全评价机制，采用宏观和微观相结合的手段对供应商进行优选，还构建了建筑原辅材料供应商选择评价模型，分析了供应商在建筑施工准备阶段提供建筑材料质量、周期等对工程建设项目实施的风险影响，研究方法对于建筑企业进行项目风险管理提供了有效的思路。Blessing  J  et  al.（2016）分析了商场建设工程，此次分析应用的是风险的选择期望模型，并了解了该工程实例在建设过程中遇到的成本、进度、质量、管理和技术风险，并对其进行了模型评价分析，并在其中进行风险及危害的识别，同时提出了可行的风险识别办法，评价了整体风险。
（2）在项目风险防范和应对措施方面的研究
Siew G et al.（2013）认为房地产开发企业在风险管理过程中应当立足于目标风险管理的基本思想，在组织内部健全风险管理组织架构，合理调度各类资源，运用科学成熟的风险评价工具，重视不同阶段可能存在的风险因子，加强风险预测管理，重视风险管理的主要目标并非单一的而是多向交互的，从而有效保障房地产项目在实施过程中不会受到不利因素的影响；还提出房地产企业对于风险识别和评价工作应当引起足够的重视，应当聘请专业化的风险评价团队和专家来研究项目实施过程中每个阶段的风险影响大小及其可能会给项目实施造成的危害，从而帮助项目决策者制定科学的风险对策。William R（2016）主要对基建类项目风险因素进行分析，并提出项目的实施者在风险识别和风险应对中所应担负的重要责任。
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2   房地产开发项目风险概述

2.1  风险的概念与特征
（1）风险的概念
国际标准化组织（IS0）在发布的 ISO 31000：2009 标准《风险管理一一原则与指南》中，明确指出风险是不对风险主体目标的影响。
在工程项目管理领域，风险指的是在所进行的项目所需要的时间和空间条件下，受各种情况影响所出现的普遍可变性情况，它在特定工程项目中的体现就是预期结果与实际结果的差异化。
（2）风险的特征
非主观性。风险的存在与产生与人的意识无关，它是因环境和条件变化而自发出现的一种客观存在。因此，风险的客观性也决定了它的不可消失性和随时存在的可能性，我们只能通过对风险的分析和研究，运用科学有效的方法和对策来减小风险发生的可能性。
不定性。风险的产生不是一成不变的，是很多方面相互融合发生的结果，其中任何一个方面发生变化，就会导致相关的风险系数和概率产生变动，因此，我们必须要把握好风险发生的特点，便于对相关风险予以控制。
多样性和普遍性。风险的非主观性和不定性决定了它将普遍存在于任何环境条件下，并且可能以各种形式存在。因此我们在项目实施之初应该对风险可能发生的环境和条件进行详细的研究分析，利用相关的风险管理方法对其进行识别、评价，从而对各种风险形成行之有效的应对方法。
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2.2  房地产开发项目风险的分类
（1）立项阶段的风险
宏观经济政策风险。社会环境变化的日新月异，伴随而来的是相关政策规定的变化和调整，尤其是对宏观经济政策的调整。对于一个完整的房地产开发项目而言，所面临的的宏观政策大环境决定了该项目的可行性、成功性等各个方面，因此在此背景下，宏观经济政策成为影响房地产市场的一个重要的风险项目。
项目定位风险。一个完整的房地产项目从立项、选址一直到施工、竣工验收阶段存在各种各样的风险，项目定位方面应该算是比较前期的风险，这种风险一方面会比较容易发现和控制，另一方面如果稍微不注意没有发现，那对整个项目就是致命的打击，因此房地产项目有一个正确的定位，是保证整个项目运营的前提和条件。
（2）土地获得阶段的风险
土地资质风险。土地有两方面的资质属性：一是自然属性，二是社会属性。所谓自然属性是指其本身具有的相关自身条件是否具备房地产开发的标准，若地块条件恶劣或者不宜，就会导致在房地产项目开发中土地方面出现相应的问题，从而带来相关土地风险。所谓社会属性是指社会相关部门给土地所定义的标准和使用条件，若项目用地不符合相关条件，将直接导致项目的无法实施，甚至是施工被迫停止等情况，这是土地状况所表现出的另一种风险。
征地安置风险。征地拆迁涉及的问题方方面面，它不仅关系到所要实施的整个房地产项目，更关系到整个社会对于土地资源的有效配置和利用。首先，我们政府的很多拆迁安置规定不够明确，在拆迁工作中经常造成推诿扯皮的现象，直接影响拆迁安置工作的顺利进行；土地所有者会因为各种原因哄抬地价，造成土地成本的升高，影响房地产开发项目对土地的顺利拆迁和征用。因此，土地开发者或者接受高昂的现实要价来获得相应的土地，或者因为无法接受土地的价格升高而错失良机。#p#分页标题#e#
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3  潍坊 Y 房地产项目概况 ................. 14
3.1  项目概况 ....................... 14
3.2  项目外部环境分析 ................... 14
4  潍坊 Y 房地产项目风险识别 .................. 18
4.1 项目风险识别的方法 ......................... 18
4.2  项目风险识别的过程 ....................... 18
5  潍坊 Y 房地产项目风险评价 ..................... 24
5.1  项目风险评价指标体系构建 .................. 24
5.1.1  项目风险评价指标体系构建的原则 ........................ 24
5.1.2  项目风险评价指标体系的框架内容 .......................... 25

6   潍坊 Y 房地产项目风险防范对策

6.1 验收报告不真实风险的防范

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7   结论与展望

7.1  结论
（1）识别了潍坊 Y 房地产项目四个阶段存在的主要风险因素。
经过专家打分和权重值计算，剔除了风险因素的权重值均小于 0.05 的设计方因故放弃的风险、施工人员迟迟不到位风险、环境污染风险、施工结果与方案设计不符风险、验收技术不达标风险，在所建立的风险识别清单中，在项目设计阶段主要存在设计方贿赂中标风险、设计工作拖延风险、设计工作拖延风险、设计方案反复变更风险、设计中二次收费风险；在项目施工准备阶段主要存在施工方案未交底风险、项目场地拆迁风险、施工方实力不匹配风险、机械设备选型不匹配风险、物资采购质量风险；在项目施工阶段主要存在工期严重拖延风险、工程质量不合格风险、成本严重超支风险、安全事故频发风险；在项目竣工验收阶段主要存在验收人员收受贿赂风险、验收报告不真实风险及验收流程不规范风险。
（2）评价了潍坊 Y 房地产项目风险等级。
经过模糊综合评价，结果表明：对于潍坊 Y 房地产项目的风险等级描述为“很高”的专家比例仅为 8.49%，有 79.54%的专家认为该项目的风险等级为一般、较低及极低。
（3）排序了潍坊 Y 房地产项目中十七项风险因素。
以计算得到的影响权重值大小为排序依据，发现排序靠前的前五位风险因素依次是验收报告不真实风险（A42）、施工方实力不匹配风险（A23）、物资采购质量风险（A25）、验收人员收受贿赂风险（A41）、机械设备选型不匹配风险（A24），它们在潍坊 Y 房地产项目实施过程中对项目整体风险等级的影响较大，被列为本文重点防范的对象。
参考文献（略）