第一章 绪论
1.1 选题背景及选题意义
1.1.1 选题背景
1998 年中国开始实行货币化之后，中国大量的单位福利分房制度被取缔，使得商品房的需求市场得到了很大的扩充。而随着按揭贷款制度的推行，消费者开始有足够的资金来支付高额的购房款，使得具有购买力的房地产消费者越来越多。此外，在中央和地方实行分税制的改革下，地方政府迫于地方财政的压力，开始大规模出让建设用地使用权，使得房地产商品有了赖以发展的空间，房地产业在市场的推动下开始逐步变得越来越举足轻重。房地产业的高速发展也极大地带动了上下游产业的发展，使得地方经济的有了明显的改观，并且经济发展水平在很大程度上受到房地产发展的影响。
随着城乡经济的发展和改革，作为中部重要的发展省份之一——安徽，县域众多，县域人口总数也相对较多，据统计，安徽县域人口总数接近 5 千万，占安徽省人口总数的 70%以上；而县域土地面积也超过 75%。2016 年安徽省县域经济发展势头稳中求进，在安徽省 GDP 的贡献比例达到 45%以上，接近 50%。这意味着作为安徽省经济发展的基础和重要组成部分，其县域经济的发展意义重大。而县域经济发展离不开县域地产的发展，县域地产越繁荣，县域经济将更加稳定健康发展；反之，县域经济可能停滞不前。因此研究县域房地产价格意义重大。
房地产作为一种高额的不动产，由于其具有独一无二性和不可移动性，使得房地产商品的价格规律与普通商品的价格规律之间存在明显的差异。主要表现为影响因素的多样性和异质性，如政策的宏观调整、房地产市场的供需关系以及其他因素等。我国各区域房地产市场总体情况目前保持健康快速发展的势头，房地产市场供求基本平衡，但在部分地区仍存在房价涨速过快、住房供给结构不合理、房地产开发企业资产负债比例较高等问题。为了解决这些问题，以保证房地产市场的健康发展，国家或区域宏观政策显得尤其重要。要进行调控，则必须首先认识到在影响房地产价格的众多因素中，哪些因素是至关重要的，哪些因素没有影响以及哪些因素影响力不大等问题。对不同因素的影响效果大小和方式的分析可以作为国家制定宏观经济政策和房地产开发企业战略调整的一个参考。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
国外房地产市场化程度较高，在房地产认识和研究方面也比较成熟。在早期，国外学者对房地产价格进行界定和划分，从单一影响因素逐步过渡到多因素分析，并从不同维度、不同认知角度对房地产价格进行线性回归分析和非线性回归分析。在这一过程中国外学者研究影响房价因素相对更加系统和成熟，研究方式和数学模型也趋于完善。
（1）单一影响因素对房产价格影响的研究
3.1 县域经济含义和特征.......................... 161.2.1 国外研究现状
国外房地产市场化程度较高，在房地产认识和研究方面也比较成熟。在早期，国外学者对房地产价格进行界定和划分，从单一影响因素逐步过渡到多因素分析，并从不同维度、不同认知角度对房地产价格进行线性回归分析和非线性回归分析。在这一过程中国外学者研究影响房价因素相对更加系统和成熟，研究方式和数学模型也趋于完善。
（1）单一影响因素对房产价格影响的研究
在单一影响因素方面，如利率方面：美国学者 Adam 等通过研究利率和房地产价格之间关系，他们选取 15 个国家的利率和房价进行分析，研究结果显示，长期来看利率与房价之间存在负向效应关系，而是利率每上升 1%，房价下跌 0.3%[1]；Ting Zhang、Dan Gerlowski 研究贷款利率和房地产价格之间关系，他们选取的对象是美国 20 个城市房地产市场，研究结果显示，贷款利率越高，房价会降低[2]。在研究人口和房地产价格变化方面，Stuart A. Gabriel, Joe P.Mattey 利用人口经济学理论以及房地产经济理论分析美国加州的住宅价格变化情况，他们从理论上分析得出加州住宅价格变化的主要原因是净人口的迁移[3]；学者 Yumi Saita、ChihiroShimizu 通过对比分析美国人口和日本人口对房地产价格的影响，分析得出人口越多，房地产价格越高；反之，房地产价格越低[4]。还有一些学者通过研究人均可支配收入对房价波动的影响，分析它们之间可能存在的关联关系。Sean， Holly选取美国人均可支配收入与实际住宅房价，通过协整回归发现这两者之间存在长期稳定的线性回归关系。
（2）多重因素对房产价格影响的研究
（2）多重因素对房产价格影响的研究
随着学者对房地产认识越来越深刻，他们开始转变思路，从单一影响因素逐步过渡到多维度影响因素，也就是说房地产价格的波动是多因素共同作用的结果。学者 Andre K.Anundsen 和 Eilev S.jansen 选取 1987-2004 年挪威房地产价格与贷款数据，利用结构向量均衡修正模型(SVECM)研究房价与贷款的相互关系，研究结果演示，他们之间互为因果关系，而且房地产额与贷款相互依赖，互相影响。具体表现为，当挪威房地产价格上升时，贷款量会增加；而贷款量的增加和扩张又反过来影响房价的进一步提升；另外他们还发现收入预期、经济增长、贷款利率这些影响因素也会促进挪威房地产价格增加[6]。学者 Miller 和 Lpeng 利用向量自回归模型（VAR 模型）分析房地产价格波动与人均收入、人口增长率、失业率以及 GDP 等之间的变化规律，研究结果显示房地产价格波动与失业率之间不存在显著关系，但是与人均收入、人口增长率以及 GDP 之间存在正向显著的关系，也就是说人均收入的增加、人口增长率的提升以及 GDP 的增长会使得房地产价格上升；反之，房地产价格将会下降[7]。
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第二章 房地产价格的构成及形成机制
2.1 房地产价格的涵义
价格是价值的货币表现形式。就经济范畴而言，房地产价格所涉及的领域复杂，土地的价格和房屋建筑物的价格都属于房地产价格，房与地属于两部分，同时又是一个统一体，房地产价格这个统一物的衡量标准就是我们说的房地产价格。土地这种特殊商品拥有使用权和经营所有权方，它的货币表现形式就是房地产的总价。
从狭义上来看，房地产的价格由两部分组成，即开发成本和利润。商品住宅的开发总成本有很多种类，其中购买土地成本的成本、建筑住宅的建筑安装费、土地勘察和相关设计费用、建造基本的生活设施费用是最主要部分，同时管理费用、销售费用、贷款利息费用和上缴国家的税费也占了很大一部分[20]。房地产价格总成本就是以上费用相加之和。
房地产价格影响因素很多，因而房地产价格受到的影响也是多种多样的，他们或直接或者间接的通过作用房地产价格从而影响房价。这些因素通常可以分为四大类，包括经济因素、金融因素，社会因素和政策因素。
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2.2 房地产价格的构成和影响因素
2.2.1 经济因素
影响房地产价格的经济因素有很多，一个地区的经济发展水平、产业结构以及经济的增长率都是影响房地产价格的。还有其他因素与经济因素有很大的关联性，如物价水平、就业率、居民可支配收入、投资情况等，当它们变动时也会影响房价波动。一个城市或区域的经济发展水平越高，失业率越低，居民可支配财产越多，居民购买力就会越强，都会直接刺激居民的消费和购房需求。反过来当需求的增加，供求关系会发生颠倒，导致房地产价格的上涨；如果其经济增长率增大，说明他的经济增长较快，相应的其房价增长幅度也会变大。
简而言之，当 GDP 处于扩张期时，居民购买房地产商品的欲望强烈，市场上往往会出现需大于供的状况，房地产商品的价格自然也就会随之增加。当 GDP 处于衰退期时，居民对各种物质和住房要求的需要降低，其价格也会随之往下波动。当物价水平和居民可支配收入水平提高或者降低时，与之相关的房地产价格也会随着提高或者降低[21]。县域主体尤其是位于安徽北部泗县属于经济基础比较薄弱的地区，工业发展较慢，城镇发展水平较低，消费拉动力偏弱，该地区仍属于依靠招商引资拉动型发展的经济发展模式，需要通过采取其他投资途径来刺激经济尽快发展。
2.2.2 社会因素
社会因素主要包括当地的社会治安状况，另一个就是本地的人口状况（含有人口数量、人口密度和结构）、居民家庭状况和消费心理等[22]。 社会治安状况良好的国家或地区会对居民的吸引力是巨大的：人们通常会根据治安状况来选择居住地，远离社会治安状况较差的地区而选择社会治安良好的地区聚集，定居。进而带来人口流动，带来对新建住宅商品房的使用需求，从而导致新建住宅商品房的价格上扬。
一个国家或地区的人口数量的变化，会对新建住宅商品房的售价造成很大波动：潜在的居住需求影响因素包括两方面，一是人口增长率，二是人口的密集程度[23]。人们对新建住宅商品房的需求加大在一定因素上会引起住宅价格上升；反之，当一个国家或地区总人口数量不断减少，处于下降趋势，人口增长率为零或者处于负增长，该国家或地区人民对新建商品房的需求将会不断下降，从而引起新建住宅品房价格减低。结婚率和离婚率会对城市新建住宅商品房价格提升的产生重大影响。上升的结婚率和离婚率使得家庭户数不断变大，进而使得人们对住宅需求的显著增加。#p#分页标题#e#
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第三章 安徽县域经济发展与房地产市场定性分析...................... 16
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第二章 房地产价格的构成及形成机制
2.1 房地产价格的涵义
价格是价值的货币表现形式。就经济范畴而言，房地产价格所涉及的领域复杂，土地的价格和房屋建筑物的价格都属于房地产价格，房与地属于两部分，同时又是一个统一体，房地产价格这个统一物的衡量标准就是我们说的房地产价格。土地这种特殊商品拥有使用权和经营所有权方，它的货币表现形式就是房地产的总价。
从狭义上来看，房地产的价格由两部分组成，即开发成本和利润。商品住宅的开发总成本有很多种类，其中购买土地成本的成本、建筑住宅的建筑安装费、土地勘察和相关设计费用、建造基本的生活设施费用是最主要部分，同时管理费用、销售费用、贷款利息费用和上缴国家的税费也占了很大一部分[20]。房地产价格总成本就是以上费用相加之和。
房地产价格影响因素很多，因而房地产价格受到的影响也是多种多样的，他们或直接或者间接的通过作用房地产价格从而影响房价。这些因素通常可以分为四大类，包括经济因素、金融因素，社会因素和政策因素。
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2.2 房地产价格的构成和影响因素
2.2.1 经济因素
影响房地产价格的经济因素有很多，一个地区的经济发展水平、产业结构以及经济的增长率都是影响房地产价格的。还有其他因素与经济因素有很大的关联性，如物价水平、就业率、居民可支配收入、投资情况等，当它们变动时也会影响房价波动。一个城市或区域的经济发展水平越高，失业率越低，居民可支配财产越多，居民购买力就会越强，都会直接刺激居民的消费和购房需求。反过来当需求的增加，供求关系会发生颠倒，导致房地产价格的上涨；如果其经济增长率增大，说明他的经济增长较快，相应的其房价增长幅度也会变大。
简而言之，当 GDP 处于扩张期时，居民购买房地产商品的欲望强烈，市场上往往会出现需大于供的状况，房地产商品的价格自然也就会随之增加。当 GDP 处于衰退期时，居民对各种物质和住房要求的需要降低，其价格也会随之往下波动。当物价水平和居民可支配收入水平提高或者降低时，与之相关的房地产价格也会随着提高或者降低[21]。县域主体尤其是位于安徽北部泗县属于经济基础比较薄弱的地区，工业发展较慢，城镇发展水平较低，消费拉动力偏弱，该地区仍属于依靠招商引资拉动型发展的经济发展模式，需要通过采取其他投资途径来刺激经济尽快发展。
2.2.2 社会因素
社会因素主要包括当地的社会治安状况，另一个就是本地的人口状况（含有人口数量、人口密度和结构）、居民家庭状况和消费心理等[22]。 社会治安状况良好的国家或地区会对居民的吸引力是巨大的：人们通常会根据治安状况来选择居住地，远离社会治安状况较差的地区而选择社会治安良好的地区聚集，定居。进而带来人口流动，带来对新建住宅商品房的使用需求，从而导致新建住宅商品房的价格上扬。
一个国家或地区的人口数量的变化，会对新建住宅商品房的售价造成很大波动：潜在的居住需求影响因素包括两方面，一是人口增长率，二是人口的密集程度[23]。人们对新建住宅商品房的需求加大在一定因素上会引起住宅价格上升；反之，当一个国家或地区总人口数量不断减少，处于下降趋势，人口增长率为零或者处于负增长，该国家或地区人民对新建商品房的需求将会不断下降，从而引起新建住宅品房价格减低。结婚率和离婚率会对城市新建住宅商品房价格提升的产生重大影响。上升的结婚率和离婚率使得家庭户数不断变大，进而使得人们对住宅需求的显著增加。#p#分页标题#e#
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第三章 安徽县域经济发展与房地产市场定性分析...................... 16
3.2 安徽县域经济发展特点........................ 17
3.2.1 经济总量持续增长，整体实力不断增强.......................... 17
3.2.2 产业结构不断调整，发展水平持续优化........................ 17
第四章 泗县房地产市场的发展现状及影响因素分析...................... 22
4.1 泗县县域经济及房地产发展现状............................ 22
4.1.1 泗县县域经济发展现状............................ 22
4.1.2 泗县房地产发展现状............................. 23
第五章 泗县房地产价格影响因素实证分析............................... 33
5.1 指标选取与数据来源......................... 33
5.1.1 指标选取......................... 33
5.1.2 数据来源......................... 34
第五章 泗县房地产价格影响因素实证分析
5.1 指标选取与数据来源
5.1.1 指标选取
通过查找与整理有关安徽县域住宅价格影响因素的相关文献，对文献内容和指标进行深度挖掘基础上，从安徽宿州市泗县的经济发展状况、房屋需求供给以及金融存贷款等几方面分析影响泗县房地产的价格。基于此，本文选取的核心指标包括安徽省宿州市泗县平均房价（Y）、国民生产总值（X1）、区域内总人口（X2）、5 年以上商业贷款利润（X3）、居民可支配收入(X4)、固定资产投资额(X5)、金融机构存款额(X6)、金融机构放贷额(X7)、住宅销售面积(X8)，其中平均房价（Y）作为被解释变量，其余作为解释变量，选取时间区段为 2007—2016 年，这些数据均可以在安徽省宿州市统计局网站以及泗县统计局网站上查到。
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第六章 结论与展望
6.1 主要结论
本文选取安徽泗县 2007—2016 年的县域房地产价格及相关影响因素的数据，利用逐步回归法对安徽泗县住房价格的因素进行梳理，筛选国民生产总值、固定资产投资额以及住宅销售面积这三个显著变量，并定量分析这些变量对房地产价格产生的影响，通过实证研究得出以下结论：
（1）泗县经济发展促进泗县平均房价的提升
利用逐步回归法得出最后的回归模型，模型显示泗县国民生产总值（X1）与泗县平均房价之间存在正向关系，表 5-8 回归结果显示，X1 的 t 值为 10.10，在三个解释变量中 t 值最大，说明泗县国民生产总值对泗县平均房价的影响是最强烈的，这也从侧面表明泗县区域经济的发展能快速促进该区域的房价上涨。区域经济的发展能提升该区域的就业水平，而且在经济、金融、农业、服务业等方面都有促进作用，在无形中就会刺激房地产市场需求，需求的提升会使得房地产价格提升；另外，在经济学预期理论中，泗县经济发展会提升泗县房地产价格的预期，泗县房地产价格预期也会上涨。
6.1 主要结论
本文选取安徽泗县 2007—2016 年的县域房地产价格及相关影响因素的数据，利用逐步回归法对安徽泗县住房价格的因素进行梳理，筛选国民生产总值、固定资产投资额以及住宅销售面积这三个显著变量，并定量分析这些变量对房地产价格产生的影响，通过实证研究得出以下结论：
（1）泗县经济发展促进泗县平均房价的提升
利用逐步回归法得出最后的回归模型，模型显示泗县国民生产总值（X1）与泗县平均房价之间存在正向关系，表 5-8 回归结果显示，X1 的 t 值为 10.10，在三个解释变量中 t 值最大，说明泗县国民生产总值对泗县平均房价的影响是最强烈的，这也从侧面表明泗县区域经济的发展能快速促进该区域的房价上涨。区域经济的发展能提升该区域的就业水平，而且在经济、金融、农业、服务业等方面都有促进作用，在无形中就会刺激房地产市场需求，需求的提升会使得房地产价格提升；另外，在经济学预期理论中，泗县经济发展会提升泗县房地产价格的预期，泗县房地产价格预期也会上涨。
（2）固定资产投资对泗县平均房价有逆向影响
逐步回归的结果显示，固定资产投资额对房地产平均价格之间有显著影响，
逐步回归的结果显示，固定资产投资额对房地产平均价格之间有显著影响，
这种影响是负向的，也就是说固定资产投资额对房地产平均价格有抑制作用。随着泗县经济发展，泗县开始逐渐引进投资商，投资额逐年呈现上升趋势，而泗县全社会固定资产投资也会增加。从供给角度而言，房地产投资额是投资商对房地产的投资，是房屋市场供给的体现；在经济学供给理论中，我们知道，当房地产市场需求不变情况下，房地产投资额的增加也就是供给增加，会使得供需关系的均衡价格下降。近些年，泗县房地产价格处于平稳增长阶段，泗县房地产市场的发展离不开当地政府大管控和市场供需关系，需要政府对房地产市场进行合理管控，保证房地产市场健康稳定发展，这样才能保证泗县经济进行结果转型并平稳发展。
参考文献（略）
参考文献（略）
