法学论文哪里有？本文结合物业服务合同纠纷一案，对本案的几个争议焦点进行分析论证，总结了在司法实践中出现的物业服务合同纠纷主体诉讼资格问题、事实服务合同的认定问题、以及关于业主有效抗辩权的认定等问题。同时，笔者认为赋予业主主体独立的诉讼资格有助于保护业主权益，赋予业主独立的抗辩权，有助于打破现有阶段业主与物业服务企业矛盾，业主与业主委员会、业主大会之间的矛盾，推动对我国民法典中关于物业服务合同司法解释的立法工作，进一步完善物业服务合同法律法规的制定。
第一章 问题的提出
二、争议焦点总结
（一）关于物业合同主体资格的问题
在本案例中，与物业公司签订的物业服务合同的主体是原建设施工单位，法院根据原《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之间，建筑单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定[1]，认为法律赋予建设单位签订物业服务合同的主体资格，建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同具有法律效力，合同内容受法律保护[2]。现行民法典在第九百三十九条中明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，是法律直接赋予该物业服务合同有效的效力，建设单位代业主签订前期物业服务合同，但并不是物业服务合同权利义务的承受者。业主在前期物业合同的订立上并非合同的一方主体，但业主有权按照合同的约定，享有物业服务的权利，同时也承担给付物业费的义务。业主是前期物业合同权利义务的主体，作为承担合同义务的一方，受合同的约束。但为什么业主未作为签订合同的一方主体，却要受该合同内容约束，成为承担合同义务的主体，法院在判例中并未论述，也并未阐释其中的法律逻辑。该案例中，物业服务公司主张依据该份合同内容约定的物业服务标准要求业主缴纳物业费，且前期物业服务合同到期后，物业服务公司仍旧依据该合同向业主主张其权利。被告提出自己作为业主并未签订合同，未能知悉合同内容的抗辩，以及前期物业服务合同已经到期的抗辩，均未被一审法院采纳。在该案例中，业主作为物业服务合同的权利义务的实际主体，在物业服务公司消极履行自己的物业服务义务，履行物业服务严重违反物业服务合同约定的情况下，如果小区业主不能有效召开业主大会，成立业主委员会，以业主大会或业主委员会作为主体，对物业服务公司主张其全体业主的集体权益，那么，单独业主作为个体很难维护自身的权益。业主以单独个体，针对物业在履行服务职能时，履行瑕疵或消极履行自己的服务义务的违约情况，能够具有独立的诉讼主体资格，主张物业服务公司的违约责任，对给业主或园区权益带来损害的，业主作为个体，是否能够提出反诉，要求主张违约责任、损失赔偿是本案的争议焦点。法律能够赋予个体业主在解除权中独立的诉讼主体资格，业主是否可以通过个体起诉物业服务公司，解除物业服务合同是本案的争议焦点。法律赋予业主大会作为独立的诉讼主体具有解除权。但因业主大会作为全体业主的权利机构，因为全体业主众多，业主大会召开达不到三分之二多数决，导致程序上无法进行下去，业主大会召开或者决议不合法，无法实现解除权的权利。
第三章 对物业瑕疵履行行使正当、有效的抗辩权的认定与分析
一、抗辩权的概念及法律规定
抗辩权是指在民事法律关系里，相对于一方请求权的，合同另一方有权利阻止其请求权的效力发生的一种对抗权。通过行使抗辩权，可以有效阻止请求权人的请求权，并且有权拒绝履行义务。抗辩权的权利价值不只在于对请求权的对抗和阻止请求权人行使权利，其本身也是一种实体权利。
在物业服务合同中，建设单位、业主、业主委员会与物业服务人之间签订的物业服务合同从属于合同关系范畴，物业服务人可以就业主违反物业服务合同约定逾期不支付物业费，向业主主张其权利，那么业主、业主委员会也可以根据合同约定的履行内容未按物业服务合同约定履行来进行抗辩。业主在物业服务合同纠纷中的抗辩权是应该被法律保护，且在司法实践中，应对业主提出的物业服务人提供的服务有缺陷或者瑕疵，不完全履行或者不履行的情况，对其未按照服务合同约定服务的情况下，拒绝支付物业管理费用的抗辩权，予以审慎审查。关于物业服务合同中，物业服务人与业主之间，是否有先后履行顺序，笔者认为，物业服务合同中作为持续提供服务的一种合同，考虑到仍旧属于双方当事人意思自治，法律并未规定先履行义务，可以根据双方在物业服务合同中约定先履行义务一方。同时，在双方订立物业服务合同后，业主即使是先履行义务的一方，仍旧无需无限的履行先给付义务，一旦物业服务人未能依照物业服务合同约定或民法典规定的履行内容，针对物业服务人的不完全履行、履行瑕疵、不履行合同义务等情况，业主可以拒绝履行自己的先给付义务。针对物业服务人主张物业费的诉请，进行合理正当的抗辩，拒绝履行自己的先给付义务。
第四章 关于案例的解决
一、案例评析
只有赋予业主具有独立的诉讼主体资格，业主才有权依据法律维护其合法权益，从而保障业主作为物业服务合同一方的权利能够顺畅行使。[11]首先，出于提升居民生活品质和安全管理的需要，小区引入了物业服务企业，对小区共有部分进行专业的管理。在司法实践中，物业服务企业一经选聘后，在物业服务中处于优势地位，业主对物业服务企业的监督与对抗，均不具有对等性。业主委员会作为业主集体成员权的行使机构，往往由几个人代为行使权利，对监督或者签订合同进行决策，越来越多的案例均显示，业主委员会不能尽职行使权利，损害业主利益，更有甚者与物业服务企业一起损害全体业主利益的行为发生，业主委员会的个别业主为谋私利，使业主委员会这个执行机构不能按照业主大会的全体业主意志执行，业主意志得不到执行，而启动业主大会罢免业主委员会的程序又需要一定时间与精力才能实现。业主权益受到损害不能及时救济。个体业主针对业委会、业主大会损害其权益的行为，缺乏独立的诉讼主体资格，丧失了对业主权利救济的有效法律途径、也使对业主委员会及物业公司的监督和制约不能有效进行。在实际的物业服务合同履行中，物业服务企业一旦不能按照物业服务合同约定履行其应当履行的合同义务时，或者其提供的物业服务出现问题或瑕疵，例如存在设施设备的维修消极或不及时，小区卫生管理不好、地面花草植被的养护不合理、不规范等问题。而业主先是失去了独立的诉权，再在物业公司起诉业主要求缴纳物业费的诉讼中，丧失了正当的抗辩权，其合法权益无从保障。在物业服务合同纠纷中，业主作为物业服务合同的一方主体，特别是权利义务的承担者，应在法律中明确赋予个体业主独立的诉权。在类似的本案例中，业主作为被告的情况下，对其有证据证明物业服务公司履行瑕疵、不当履行、未按合同约定履行合同义务的，业主行使抗辩的事实及理由认真核实审查，对业主合理正当抗辩的予以采纳，使业主有效对抗物业公司主张诉讼费的诉讼请求，弥补业主作为独立个体没有对物业服务合同独立的解除权的缺陷。
二、现实中的困境与革新的必要性
（一）立法层面的不足
新民法典对业主作为物业服务合同的主体资格予以明确，同时在法条中又规定了业主大会、业主委员会亦是物业服务合同的订立主体。新民法典未在法律条文中明确业主大会及业主委员会的权利与职责，区分三主体之间不同的主体权利与义务。已经失效的《物权法》中，其中有关业主成员权、业主大会、业主委员会的具体权利义务，虽有相关规定，但也未能明确区别业主、业主大会、业主委员会作为物业服务合同主体之间的区别。原有的法律规定在三者主体资格之间权利义务界定的模糊，使其在司法实践中，三者均可作为诉讼主体，却仍旧出现不能有效救济业主权利的情况发生。主体资格权责界定模糊，使业主在权利受到损害后，法律并没有起到应有的效果，物业服务合同纠纷案件并没有降低，反而出现年年受理、年年起诉、年年增多的情况，这是由于法律对个体业主权益的救济不足，没有解决物业服务合同纠纷根本矛盾的原因导致的。对于一些未按合同约定履行合同义务的物业服务企业，个体业主在物业服务纠纷中合理诉求未能得到解决，对物业服务不满意，履行缴纳物业费义务的意愿较差，而通过双数决或三分之二决的业主大会的法定程序实现权利救济，这种法律制度的设计门槛较高，使业主作为个体，救济权利的诉讼途径变得狭窄，集体成员权益很难有效行使等，造成了物业服务合同纠纷不能有效纾解。个体对物业服务不满的方式，只能通过拒绝缴纳服务费的方式行使，而判决业主履行缴纳物业费的生效判决，不能从根本上对物业服务合同纠纷起到应有的指引和规范作用。
结语
随着社会经济的发展，物业服务作为封闭式小区的管理模式的出现，因现行法律未能就物业服务合同制定完善的法律法规，故而，在适用物业服务合同的实际生活中，个体业主与物业服务企业在履行合同中产生了一系列的合同纠纷。由于法院裁判尺度更多的倾向于物业服务公司，而业主救济权利相比较下偏于狭窄，导致判决结果大多不能协调业主与物业服务企业之间的纠纷，不能从根本上解除该社会矛盾，没能达到定纷止争的作用，即使法院判决生效，但业主与物业服务企业之间的矛盾并未化解，形成了物业反复向法院起诉主张物业费的恶性循环，浪费了大量司法资源，同时按照现行统一裁判尺度，支持物业服务企业物业费的诉讼主张，虽然在一部分案件中实现了平衡，但对于物业服务企业履行合同不到位的情况，群众对法院判决的不认同，对法律依据的质疑，形成了我们不希望看到的一些负面效果。当务之急，在审理这类系列案的过程中，应转变思想，从公平正义的角度出发，应更为审慎的处理物业服务合同纠纷的案件，各案各判，详细审查业主提出的抗辩理由，对抗辩理由成立的，应采纳其观点，在司法上对个体业主的正当、有效抗辩权应予以支持。切实补充民法典中关于物业服务合同法律法规中未制定详尽的部分。另外，仍旧推动从立法上赋予业主以独立的诉讼权利，使其能够作为独立的诉讼主体参与诉讼主张自己的权利，在立法上界定好业主大会、业主委员会和业主各自的权利和义务，使各个主体之间权利与义务明晰。切实做到公平公正的衡量案件事实，生效的法律判决能够做到定纷止争的社会效果，从根本上解决矛盾冲突的症结点，在享受物业服务带来便利的的同时，维护好物业服务企业和个体业主之间的平衡，使其达到互利互惠的良性循环。
参考文献（略）
