第 1 章 绪 论
1.1 选题背景及意义
房地产业是典型的资金密集型企业，但国内多数房地产公司经营管理模式粗放，对融资模式与策略并未进行精细的管理与详细的规划[4]。如果说这样的管理能力与水平还勉强能适应过去 10 余年房地产行业的高速发展的话，那么对于自 2012 年开始的大幅度、持续性甚至被称为“史上最严厉”的房地产调控政策，房地产开发企业粗放的财务管理，尤其是对融资管理的轻视，必将很难度过这个真正的房地产行业的“寒冷冬天”。地产高收益链条的不可承载，正在演变成银行对自己非标和同业业务大清理的新导火索。2014 年 4 月，银监会《关于信托公司风险监管的指导意见》(银监办发[2014)99 号文)再次明确了信托公司对非标业务的禁止。而这与银监会 2 号文，以及前期各地银监局地方版 9 号文等一道切断了地产公司在银行融资的最有效的通道。非标是导致房地产基建部门资金需求得以满足的重要渠道。根据政策规定，房地产企业必须以自有资金拿地，不得使用银行贷款，在实际操作过程中，银行多用表外非标资产来为开发商提供夹层融资，更令此项业务游离于监管之外。而每个非标融资至少涉及两家银行和一家信托公司，如果加上同业设计，复杂度更是难于想象。而银监会连续数次旗帜鲜明地表明监管层治理银行非标与同业的决心，并上升到金融系统风险底线的高度，让地产等企业着实捏了一把汗[1]。尽管地产企业的开发贷一直是银行优质资产，房地产夹层融资和供应链融资更是近年来商业银行金融创新主要产品，但是随着银行对非标业务的全面限制，意味着债权类融资尤其是房地产企业融资将受到直接冲击[2]。“山雨欲来风满楼”在近几年房地产行业毛利率不断下降，且包括地价、融资等各项成本短期内仍居高不下的背景下，各地不断传出房价大幅降价的消息，甚至开始有小型开发商破产跑路[3]。尽管这些消息事后被证实只是个案，但市场观望情绪开始加重，各地成交量开始急剧下降。这些现象的叠加效应使得业内已经开始有所反应，一场波及全行业的深度调整似乎渐行渐近。
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1.2 国内外研究现状
欧美发达国家的地产金融体系较为完善，房地产资本市场发展较为成熟，这与我国不完善的房地产金融体系有着明显差异。虽然我国房地产业融资问题的研究背景与欧美国家不同，但是，欧美国家对房地产业融资问题的研究对我国房地产业融资问题的研究仍有重要的参考及借鉴意义。目前，美国是房地产资本市场发展最成熟的国家，也是对房地产金融理论研究最领先的国家。Sirmans 所著的《Real Estate Finance》一书，从金融的角度入手，研究房地产企业的融资。内容涉及金融财务基础及外部环境分析，并提出了相关的金融工具、方法，以及如何进行房地产企业融资决策。美国学者 Bmeggeman Fisher 对住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类方案和程序进行了区分，研究了房地产融资中的法律因素，并根据投资组合来分析房地产投资业绩，着重阐述了房地产资本市场与证券。Brown Matysink 在其所著的《Real Estate Investment，a Capital MarketApproach》一书中，分析了货币的时间现金流，探讨了房地产的风险与回报，并对房地产投资组合管理进行了研究，Brown Matysink 对房地产的研究主要是从投资的角度进行的。
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第 2 章 公司简介
2.1 集团公司概况
YD 房地产开发公司是 YJ 兴业有限公司在 DL 市的分公司，YJ 兴业有限公司致力于香港地产开发与投资，在香港拥有“YJ 花园”、“嘉文花园”、“西九龙中心”、“龙庭”、“YJ 商业中心”等顶级物业项目，并成为香港仅有的两家入选超级品牌地产公司之一。公司于 1993 年起登陆中国大陆市场，先后投入资金数亿美元，土地储备量达200 万平。凭借其强大的实力背景，专业的开发团队，在北京成立了 YJ 地产集团。目前总资产超佰亿港元。YJ 地产集团旗下拥有五家地产开发公司、两家物业管理公司、一家酒店管理公司及一家会所管理公司，同时协助提供管理资源予同系上市公司——香港华龙集团在国内深圳、北京及上海等地投资开发项目。新的天地赋予 YJ 地产集团新的活力，但唯一不变的是她始终如一秉承的“国际化建筑风格与设计品质”及鲜明的个性。表 2-1 是 YD 房地产公司的母公司陈氏集团所涉及的产业情况。表 2-2 是 YD房地产公司母公司成功案例。
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2.2 YD 房地产开发公司概况
YD 房地产开发公司位于 DL 市中山区大公街 23 号，其法人代表为陈 XX，公司注册资本 9500 万美元，企业类型为外商合资经营（港资）。菲律宾著名华商陈 XX 博士是菲律宾最具社会影响力的菲律宾-华商联总会永远名誉理事长，也是中国首席华联顾问。陈氏集团在菲律宾烟草、酿酒、银行、航空、房地产、酒店、化工、畜牧、旅游、建筑和学校等各类行业均占据重要地位，拥有超过百余家企业和大量物业，在全球也拥有强大的商业背景，投资范围遍及美国、加拿大、中国大陆、香港诸多地区的银行、商贸、地产、酒店、物流、仓储、贸易、证券金融等多个行业。YJ 地产集团是菲律宾著名华侨陈 XX 博士旗下的中国地产集团，YJ集团中国总资产超过数百亿港币，是一家专业并拥有多年丰富经验的地产集团，在全国多个省市拥有大量土地储备资源。YJ 地产集团在香港拥有 YJ 花园、嘉文花园、西九龙中心、龙庭、YJ 商业中心等顶级物业项目，是香港仅有的两家入选超级品牌地产公司之一。YJ 地产集团在内地己成功开发了上海的 YJ 国际商务广场，厦门的银行中心、故宫 YJ、YJ 中心、北京的朝阳园等项目。YJ 地产集团在内地拥有六家地产开发公司、两家物业管理公司及酒店管理、会所管理、商业管理公司。
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第 3章 YD 房地产开发公司融资环境与融资现状分析......11
3.1 YD 房地产公司融资环境 .........11
3.2 YD 房地产公司融资现状分析......13
3.3 小结 ..........16
第 4章 YD 房地产开发公司融资管理中的问题分析....18
4.1 融资环境分析不足 ..........18
4.2 融资渠道单一 ........20
4.3 资本结构不合理 .........21
4.4 融资成本高 .......21
4.5 财务风险大 .......23
4.6 小结 ..........24
第 5章 完善 YD 房地产开发公司融资管理的对策........26
5.1 加强融资项目的环境分析 .......26
5.2 拓展多元化融资渠道......28
5.3 平衡公司内部资本结构.......30
5.4 控制融资成本 ........31
5.5 强化融资风险管理 ..........33
5.6 小结 ..........34
第 5 章 完善 YD 房地产开发公司融资管理的对策
5.1 加强融资项目的环境分析
任何完备的问题解决方案都离不开对环境的深入分析，对于房地产企业的融资政策进行环境分析，具有同样重要的地位。针对 YD 房地产开发公司的项目，若有完善其融资管理政策，应必须对项目涉及的 DL 市高端住宅市场整体走势等宏观环境进行分析，并对 DL 市商业房地产市场等微观环境进行深入细致的剖析。强化地产项目融资的宏观环境分析，主要通过对公司所需要融资项目所处的区域环境、宏观经济环境进行分析。针对本文所研究 YD 房地产公司的“DL 市中心”项目，应着重对 DL 市高端住宅市场整体走势、供给与需求进行分析。针对该项目，本文建议作如下的分析。
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结 论
本文在查阅大量文献及深入调查研究的基础上，对 YD 房地产开发公司本期的开发项目“DL 市中心”——YJ 二期项目融资情况进行了系统的研究，主要做了以下两个方面的工作，一方面，阅读大量房地产融资管理相关的大量文献，对房地产融资模式、渠道、资本结构、成本等基本概念进行了归纳和阐述；对相关理论方法作了分析对比；对房地产融资管理有了进一步的了解，为房地产融资模式问题的研究打下了理论基础。另一方面，以 YD 房地产开发公司本期的开发项目“DL 市中心”——YJ 二期房地产融资的实践为基础，对公司融资的现状、体系的建立、问题及原因进行了分析，提出了整改的思路。通过分析主要得出以下结论：公司由于融资渠道单一，融资结构简单，导致的成本问题突出，使得公司的财务风险变大。针对上述问题，本文提出了以下建议：平衡公司内部融资结构，确保公司财务稳健、安全。建议公司实现更为灵活的融资模式，以控制融资成本。YD 房地产开发公司在未来几年的融资将会异常困难，使得房地产相关的风险都可能由融资渠道引发出来，与融资相关的潜在风险主要有：政策风险、建设风险、市场风险、管理风险、操作风险、道德风险、对项目关键人员依赖的风险和退出风险等八个方面。在融资风险管理方面，本文得出结论认为，应该从以下几个方面加强：强化风险因素控制措施、构筑全面风险管理体系、强化内控机制。#p#分页标题#e#
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参考文献（略）
