1. 绪论
1.1 课题研究的背景、目的和意义
1998 年以来，随着土地使用制度和城镇住房制度改革的推进，城市化进程的加快，国家积极的财政政策的实施和引导，房地产交易市场的建立与规范以及居民对改善现有居住生活水平的强烈愿望，中国房地产行业进入了崭新、高速发展的阶段。在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）中指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居民居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。”由此可见，房地产行业在国民经济体系中有着举足轻重的地位，发挥着重大的作用。就 2009 年的统计数据显示，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，同比上年增长 16.1%。地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米，同比上年增长 12.8%。商品房销售面积 93713 万平方米，同比上年增长 42.1%。商品房销售额 43995 亿元，同比上年增长 75.5%，占全年国内生产总值（GDP）12.92%。2009 年，销售额超过 100 亿元的就有近三十家企业，比 2008 年增长了一倍多。
2008 年受到全球金融危机的影响，中国的经营环境更加严峻。此时，国家出台了一系列的经济刺激政策，一方面适度的放宽货币政策，加大了固定资产投资力度来保证国民经济的稳定，另一方面通过扩大内需来保证国内经济平稳发展。对于房地产业而言，通过降低交易费用、房贷利率以及首付款比例等方式刺激房地产消费。房地产业的回暖对中国经济的复苏起到了巨大的作用。房地产的开发投资直接影响到建材、钢铁、汽车等其他行业的发展，这些行业是扩大国内需求的重要因素。房地产行业的发展也为社会提供了更多的就业机会。图表 1.1 清晰的显示了2005-2009 年商品房销售额占国内生产总值的比重。
1.1.2 研究的目的和意义
以上资料显示，除了 2008 年受到国内宏观经济的影响、相关政策的实施以及全球金融危机的爆发，商品房销售额所占 GDP 比重有所下降，其他几年商品房销售总额均占国内生产总值 10%左右，并与其他行业有着密不可分的联系。可见，房地产行业已经成为国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业。房地产上市公司作为房地产行业的标杆企业，又具有一定的代表性。因此，对我国房地产上市公司的财务综合评价十分必要。
本文在借鉴现有研究成果的基础上，通过应用层次分析模型（AHP）建立数学模型并应用统计学的相关原理，对房地产上市公司的财务状况和经营成果进行综合的分析。通过财务综合分析，不仅可以使企业自身了解本企业在某一行业中所处的位置，全方位地了解企业经营理财的状况，而且也可以通过对指标的分析，了解企业自身的不足与缺陷，促进企业优化自身的资本结构和组织管理，为改进企业财务工作和优化经济决策提供重要的财务信息。投资者也可以据此做出合理的投资决策。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
（1）2001 年 A. SEYDEL, O. D. WILSON 和 R. M. SKITMORE 在《废物管理方法的财务评价：一个实证研究》一文中主要介绍了布里斯班市废物管理系统的建设项目。文章对当前的废物管理管理进行评估，并且和传统的废物处理方法进行财务可行性的比较分析，提出了在理想环境下废物处理方法。分析结果表明，废物处理及处置的总成本与传统方法相近。对于一个理想化的废物管理总系统，与传统方法相比，费用要增加 66%。分析结果还显示了废物分类系统没有实现其最大的潜力，主要是由于当地条件的困难和承包商对废物管理计划的不熟悉，这些缺陷的改善需要更好的废物处理控制和规划。
（2）2004 年 William Gibsona, Peter Morrellb 在《航空企业财务评价的理论与实证》 一文中对航空企业的财务状况进行评价研究。文中指出，对航空企业经济效益的传统衡量标准，如直接经营成本的比较分析，忽略了非现金成本因素和货币的时间价值。人们经常采用行业标准的折现率直接计算净现值，却忽略资金成本的估计、对航空企业所要面对的不确定经济环境进行高度量化以及对制造商的选择和经营租赁所提供的灵活性的评估等关键问题。文章采用了蒙特卡罗分析法（Monte Carlo）和实物期权分析对风险进行量化，研究折现率选取的问题，挖掘净现值法潜在的灵活性，充分揭示了投资融资的相互作用，使经营者更好的理解其灵活性的价值。
2. 企业财务综合评价的基本理论与方法
2.1 企业财务评价的基本含义
财务评价是以企业财务报告所反映的财务指标为依据，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行评价剖析。它是对已完成经济活动的总结，又是财务预测的前提，在财务管理系统中起到了承上启下的重要作用。
2.1.2 财务评价的意义
财务评价的意义主要体现在：
（1）评价财务状况的好坏用以揭示企业在财务管理活动中存在的缺陷，采取必要的措施来改善经营状况，实现财务管理的目标，实现股东财富的最大化。
（2）通过分析财务评价资料，检查相关制度规章的执行情况，改善并健全财务管理体制，促进企业正确处理各方面的财务关系，维护投资者、债权人、合营单位等的合法权益。
（3）分析企业内部各个职能部门财务指标的完成情况，考核其经营业绩，以便利于制定更合理的激励政策。
3. 房地产公司财务评价指标体系..................... 16-28
3.1 房地产公司财务管理特点.................... 16-17
3.2 财务评价指标的选取原则.................... 17-18
3.2.1 真实性原则.................... 17
3.2.2 重要性原则 ....................17
3.2.3 可比性原则 ....................17-18
3.2.4 全面性原则 ....................18
3.2.5 特殊性原则 ....................18
3.3 房地产公司财务评价指标.................... 18-27
3.4 小结.................... 27-28
4. 房地产上市公司财务综合评价模型.................... 28-38
4.1 层次分析模型（AHP）.................... 28-29
4.1.1 概述 ....................28
4.1.2 基本原理 ....................28
4.1.3 模型的构建 ....................28-29
4.2 模型结构图.................... 29-30
4.3 权重的确定.................... 30-33
4.4 相关性分析 ....................33-38
5. 实证分析.................... 38-60
5.1 确定准则层对目标层的权重并计算.................... 38-49
5.2 确定方案层对准则层的权值并计算.................... 49-58
5.3 确定方案层对目标层的权值 ....................58-60
结论
在经过对论文主题较为深入的研究之后，本文得出如下几点结论：
第一，房地产公司无论从运营管理抑或财务管理的角度来讲，都与其他公司具有较大区别，所以对其进行财务综合评价必须将其特殊性充分考虑在内，因而财务评价指标体系设计时类似现金流量方面的指标必须纳入其中。
第二，房地产上市公司综合财务评价孰优孰劣问题属于难于定量描述的决策问题，层次分析法比较适合于这类具有分层交错评价指标的目标系统，有助于通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法，因而本文基于层次分析法所做的房地产上市公司财务综合评价模型是具有理论上的合理性的。
第三，在本文模型分析的基础上，实证选取的 5 家上市公司财务综合排名结果与相关研究机构对沪深上市的房地产上市公司 2009 年年报、半年报和各季季报进行综合分析的排名结果基本一致，略有偏差，说明本文构建的财务综合评价指标体系也许不够完善，影响了评价结论的准确性，有待专家系统的支持。
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