本文是财务管理论文，本文将轻资产运营对保利地产的影响归纳为以下三点：第一，轻资产运营提升抵御财务风险能力有限。轻资产运营模式并没有改善部分财务指标，一些指标依然处于行业凭据水平，并不能完全体现出此模式的优势。结合中国房地产市场形势而言，财务风险的加剧与政策调控频率高和调控愈严苛息息相关。而提升保利地产财务风险抵御能力有限，与信保基金成立时间短、筹资金额有限以及社区服务等轻资产业务拓展需要前期投入较多资金进行基础设施建设有关。第三，带来了新的财务风险。一方面，保利地产其他业务收入增长率不稳定性尤其值得关注，后期的发展中需要企业考虑是否会因为国家房地产政策变化等缘故导致其他业务收入波动过大，带来一定的投资风险；另一方面，保利地产的收账速度在行业中较慢，尤其是这不利于企业的经营管理，在行业的竞争中可能造成劣势，而且企业应关注流动资产周转率的低位运行，考虑流动资产增加速度是否与营业收入增长不匹配，造成新的运营风险。综合以上影响，本文也给出了相关建议。首先，保利地产需要增加轻资产的投入并调整收入结构，重点是通过针对“重资产”进行的投资改革和提升已有“轻资产”的质量来调整收入结构。本文的关键研究问题是保利地产轻资产运营模式下的财务风险评价及风险控制对策。首先通过从外部环境因素方面探讨保利地产选择轻资产运营的必要性，并总结其轻资产运营的途径；其次，从筹资、投资、运营、现金流量四个角度对比轻资产运营前后财务风险的变化；再次，运用财务风险评价模型来具体研究轻资产运营给保利地产带来的财务风险；最后，总结轻资产运营对保利地产财务风险的影响，并提出相关建议。
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第一章绪论
在理论方面，我国目前大多数文献资料较为集中的研究高科技企业的轻资产运营且多为战略上的研究，而对房地产企业的轻资产运营则侧重财务绩效与财务战略的研究，对财务风险这一领域的研究相对较少，再者现有的财务风险研究以定性研究为主，定量研究的甚少。根据现有的相关理论，本文深入研究案例企业轻资产运营的财务风险，期望以此丰富案例研究成果。在实践方面，目前集中于万科、万达、绿城的轻资产运营研究多数是结合其实施的策略和其实施前后的财务数据来探讨其轻资产化的可行性。保利地产以地产金融与社区服务为核心布局轻资产运营，此路径的选择相较于万科、万达有很大的不同，因此研究保利地产轻资产运营模式具有重要的实践意义。具体研究内容如下：（1）保利地产轻资产运营的必要性和路径分析。一方面，主要从外部环境因素探讨保利轻资产运营的必要性；另一方面，阐述了其轻资产运营的路径。（2）保利地产轻资产运营前后财务风险情况。从财务风险的四个角度，即筹资、投资、运营、现金流量风险方面分析保利地产轻资产运营前后风险变化的情况。（3）保利地产轻资产运营模式下的财务风险评价。采用因子分析法，选择14个财务指标构建模型对保利地产轻资产运营的财务风险进行评价，并结合研究内容的第二点总结了这种模式对其财务风险的影响。（4）对保利地产轻资产运营的相关建议。根据分析结果对企业未来的发展提出了相关的建议。如此一来，除了延续了苹果自身的研发优势，也将手机的性能优势和利润优势提升到新的高度，成为手机中利润空间最大的品牌。
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第二章研究理论基础
2.1关键概念界定
财务风险可以根据资本活动和财务活动来进行划分。根据资本活动的过程可以将财务风险划分为筹资风险、投资风险、运营风险、现金流量风险。根据财务活动的普遍性可以将财务风险分为并购风险、衍生金融工具风险、跨国交易财务风险、担保风险等。本研究主要从资本活动的角度研究案例企业的财务风险。企业资金的不同来源和不同筹资方式都会有不同的资金成本和相应的风险，筹资风险是企业在筹资过程中因募集资金方式、募集资金规模等多方面原因，结合复杂的环境和错误决策而导致的风险。企业应权衡好风险与成本，以选用最佳的组合筹资方式。投资风险是由未来投资收益未能达到预期或者超过预期所形成的，这种风险会给企业的盈利能力造成影响。无论是长期还是短期投资都伴随着风险，这种风险也会随着投资活动的进展而变化，投资不同阶段的风险性质、风险后果也不一样。长期投资会由于货币的时间价值、机会成本以及现金流等原因导致存在风险，而短期投资的风险则是由于资产结构变化、政策规定约束和价格异常波动造成的。企业应该根据自身轻资产运营的进程和推进及时更新财务风险评价体系。企业在轻资产运营中盈利和运营能力会有明显的提升，如果不及时更新，那么与之相关的指标权重就会被低估，整体的财务风险就会偏高，所以及时的调整是有必要的，但是这种调整也不能一概而论，要考虑到目标企业轻资产运营的具体情况，保证财务风险评价体系的准确性。由此，将整个产业链的附加价值用曲线来展现趋势，就得到两边高中间低的“微笑”形状。由此可见，在未来全球化的竞争之下，企业更应在增强自身研发、开发能力的同时注重以客户为导向的销售与服务。
保利地产财务风险评价指标
2.2轻资产运营模式的相关理论
此观点在当时意义非凡，所以到20世纪初亨利·福特成功的运用此观点，将一辆福特汽车的制造过程进行细致分解为八千多工时。这一案例的成功，使得当时的制造企业纷纷开始以劳动分工为主要的模式来管理企业的生产环节。可以说，分工理论成为了管理理论发展过程中的一块里程碑，也为此后更多的经济管理理论奠定了基础。企业的轻资产运营模式其实也是以分工论为基础的，其实质是企业细化分工，将资源更多的投入核心环节以求获取利润最大化，剥离或者外包企业自身不占优势的部分，降低自身资产的比例，这种模式得益于对分工理论的继承与发展。如图所示，横轴代表着产业链中的业务工序，纵轴代表着附加价值。处于产业链上游的研发与开发等环节具有最好的附加价值，从战略的角度来看，此环节属于全球性竞争，也就是说研发、开发的水平直接影响到企业的竞争地位。处于产业链下游的销售与售后服务是次附加价值环节，同样从战略的角度出发，其属于本土化战略环节，企业根据各区域和国家的不同，调整销售、售后策略，以增加营业利润。而利润空间最小的就是中游的生产和组装环节，就目前全球制造行业而言基本已经呈现供过于求的形态，所以不难判断此环节具有较低的附加价值。在如今“互联网+”和全球化经济的模式下，企业更加追求自身的竞争优势，例如苹果公司对“微笑曲线”的成功运用就是其追求最大附加价值的表现。苹果的产品研发和设计是在自己的研发中心完成的，而许多零件则是从不同的供应商购买而来，如iPhone6中，摄像头由索尼供货，液晶面板由夏普供货，高频零部件由村田制作所或TDK供货，LED背光模块由美蓓亚等日本企业供货，但是组装过程是由位于中国境内的富士康公司来完成的。
第三章保利地产轻资产运营的必要性和途径....................................................................................................20
3.1保利地产概况..........................................................................................................................................20
3.2保利地产轻资产运营的必要性..............................................................................................................21
第四章保利地产轻资产运营模式的财务风险评价............................................................................................30
4.1保利地产轻资产运营前后的财务风险情况...........................................................................................30
4.2基于因子分析法的财务风险评价分析..................................................................................................45
第五章对保利地产轻资产运营的相关建议.......................................................................................................55
5.1增加轻资产并调整收入结构..................................................................................................................55
5.2扩充资金和现金流来源..........................................................................................................................56
5.3削减库存并建立信用管理系统..............................................................................................................56
5.4推进轻资产运营进程..............................................................................................................................57
5.5本章小结..................................................................................................................................................57
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第五章对保利地产轻资产运营的相关建议
5.1增加轻资产并调整收入结构
虽然信保基金的业务规模还不能满足保利地产大部分的开发项目，但是对于已产生的效果还是给予肯定的，后期还需要扩大信保基金规模，加速其发展。其次是提升已有“轻资产”的质量。对于房地产而言，大型企业之所以能够取得绝对的优势一方面是因为其资金的雄厚，另一方面就是其品牌价值或者物业服务更胜一筹。品牌价值是企业的无形资产，尤其对于房地产行业而言，在整个市场中能拥有较好口碑的品牌基本集中于固定的十几家，这里不得不提的是同行业的万科地产，其良好的声誉也归功于严格的流程和管理标准，这也让品牌价值成为了万科非常宝贵的核心竞争力。保利地产的品牌价值也相对较好，但在流程和管理上可以借鉴万科的标准化体系，来实现提升企业的品牌价值。而在物业和社区服务方面，保利地产有绝对的优势。保利物业在母公司轻资产运营后的发展也极其的迅速，在香港上市后也呈现出了大好的发展劲头。社区服务由于还在前期投资基础建设的阶段，所以优势不明显，但其发展成熟后定会与物业服务一样成为保利地产的核心竞争力。最后就是调整收入结构。对于保利地产而言，其本质就是对重资产改革和对轻资产的发展，保利地产轻资产运营后在房地产金融的业务和物业社区服务已经初步形成了其新的利润增长点，在此利润点在企业其他业务收入中有所体现，但是保利地产要关注新利润点的稳定性和持续性，过多的波动也会带来新的投资风险。
5.2扩充资金和现金流来源
从筹资和现金流量的角度看，保利地产最明显就是通过大量增加无息负债的方式来扩充资金，从本文的第四章分析中也可以看出，企业无息负债的比例逐步上升，同时也做到了控制银行借款的规模，并发行公司债券来减少财务费用，降低还本付息压力。再者保利地产增发股票也是融资的一种方式，此种方式为企业省去不少的利息成本支出同时也具有一定的融资规模，对于上市的房地产企业而言无疑也是一种非常好的融资方式。在融资这一领域，房地产金融业务也是变相的融资方式，以此获取低资本成本的资金。保利地产虽然在信保基金和租房REITs方面比较具有优势，但是房地产金融远不止这两种模式。例如碧桂园在众筹融资的领域发展较好，这种模式主要是通过众筹平台来筹集社会的限制资金进行房地产项目的开发。众筹融资中的投资者以投资金额入股，待项目完成可以选择将股权转为房产，也可通过销售得到收益。这种模式的优势在于能在项目开发前就锁定了部分具有较高购买意向的客户，减少自身融资压力和销售成本。保利地产在房地产金融的发展可以适当进行拓展，过于单一的模式有可能会将财务风险点集中。保利地产应在持续稳定发展信保基金和租房REITs的同时，考虑到金融业存在的不稳定性，而采取多种房地产金融业务模式来分散可能的财务风险。
保利地产2012-2019年财务风险评价趋势图
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第六章结论与展望
当前我国房地产企业正面临着政策缩紧、行业竞争加剧以及融资成本上升等多重危机，单纯依靠重资产运营来推进房地产企业的快速发展已经存在困难，保利地产选择房地产金融业务、社区消费服务业务以及合作开发业务和品牌输出业务的轻资产运营模式来应对现有的困境。其次，保利地产需要扩充资金和现金流的来源，降低银行借款并增加无息负债能够优化筹资结构，轻资产运营模式下的房地产金融业务也能更好的为企业减轻资金和现金流压力；再次，根据轻资产运营的需求，去库存和建立信用管理系统势在必行，根据存货的区域差异和类型差异也需要制定有针对性的管理流程并完善应收账款的信用管理体系；最后，虽然保利地产的轻资产运营对财务风险的抵御效果有限，但是这并不能掩盖其轻资产运营对多项重要财务指标的改善作用，且在一定程度上也缓解了原有的财务风险，所以从综合的角度上来说，保利地产所选择的轻资产运营道路是正确的，轻资产运营有必要进一步推进。本文主要运用定量的分析方法研究轻资产运营对保利地产财务风险的影响，对此提出相关建议并为其他房地产企业提供借鉴。本文从财务风险的角度出发，综合考虑我国房地产市场的特点及变化和企业自身的发展特点及财务情况总结案例企业选择轻资产运营的必要性及路径，根据案例企业公布的年度报表和各类披露情况中的数据进行趋势分析，以此对比轻资产运营前后的财务风险变化，并依据分析选取适当的财务指标构建财务风险评价模型来分析轻资产运营对案例企业的财务风险影响，以更好的提供企业控制财务风险的途径和方法。
参考文献（略）
