1 绪论
1.1 研究背景
20 世纪 90 年代以来，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在经济快速增长中发挥了重要作用。但同时，也由于房地产行业的发展过热导致投融资集中及相应的经营和财务风险。2005 年“国八条”出台，将房地产行业宏观调控提升到政治高度；2008年央行五次上调存款准备金率，加大了行业的融资难度；2013 年“新国五条”颁布，重申以限购、限贷为核心的宏观调控手段。伴随着日益激烈的房地产行业竞争以及国家宏观调控力度加大，想要获得融资变得更加困难，利润也遭受极大缩水。要想在此背景下继续生存和发展，房地产企业就必须改变思路，培养核心竞争力，强调持续发展并不断提升自身价值。而基于 EVA 的业绩要求显然更适合当前背景下房地产企业的发展。 EVA 从上世纪 90 年代开始逐渐被推广并得到了广泛运用。其避免了传统业绩指标中存在的问题：传统业绩指标只考虑债务成本，忽略了资本成本，仅仅通过企业公开的利润表、资产负债表计算税后净利润等财务指标，致使一定程度上不能反映企业的真实价值。因此，企业价值仅依靠传统财务指标来衡量是片面并且有失公允的。经济增加值（EVA）在衡量企业的经营业绩时考虑了权益资本成本，能真实反映企业为股东创造价值的能力和增值能力，应用 EVA 指标更为可靠地对业绩进行分析，从而真正地评估一个企业的价值，这对企业最大程度地实现自身价值大有益处。 目前，我国房地产企业整体盈利状况并不乐观，对于应用 EVA 指标体系不够重视。尤其是国有房地产企业，由于经营权和所有权的分离，往往存在着忽视资本价值、低效率使用资源、法人治理结构滞后等问题[1]，因此，构建适合于我国房地产企业的 EVA 指标分析体系，并通过分析 EVA 的驱动因素来寻找提升企业业绩的途径显得尤为重要。
.......
1.2 研究目的和意义
步入现代社会后，企业制度也发生了本质变化，表现为企业的经营权独立于所有权之外，这种现代企业制度诞生了委托代理问题，尤其是在国企中，这种问题更为突出。本文的研究目的是通过对案例企业保利地产的 EVA 指标进行因素分解，应用对标管理方法，研究其更好地提升 EVA 的途径，为国有房地产企业价值提升提供指导性建议，使整个行业能够更好地长久持续发展。 针对国有房地产企业的 EVA 指标考核体系，采取对标管理模式，对提高国有房地产企业管理水平，增强企业市场竞争力和提升企业价值具有十分重要的意义： 第一，有利于国有房地产企业正确认识自身业绩。通过计算股权成本和债务成本，EVA 指标考核体系能够从更为客观的角度出发对公司的业绩进行评估，体现了价值管理的要求，其结果对研发费用、非经常性收益、递延所得税等进行了调整，能够使企业更准确地评价自身经营业绩。同时，通过对比房地产行业标杆突显出自身的不足，从而指明了前进的方向。
..........
2 理论基础
2.1 对标管理的相关理论
对标管理又叫做标杆管理，指的是企业同比自身强劲的竞争对手作比较或者对比自身和行业内的公认领先企业，分析对方在服务、管理和产品上的优势，并审视、判断自身的不足，从而推动自身做出改进以赶超对手或领先企业的良性循环过程。这种管理方式的精髓是通过与标杆企业的对比分析，完善自身产品、管理、流程、经营业绩等方面，不断提高企业价值和行业竞争力。将企业内部视为标杆而进行的管理方式称为内部对标管理。这种管理方式又可细分为横向对标和纵向对标两个方面：横向指的是企业不同部门之间就相关指标进行比较，发现自身部门的不足和差距，不断向标杆部门看齐。当然，标杆部门也是不断变化的，有利于各部门形成比赶超的工作态度，共同为企业创造价值；纵向对标指的是针对某些指标，对比现在和以往同期数据，分析其变化情况，总结产生差距的原因，从而对症下药缩短差距。内部对标的优点是数据为企业内部数据，容易取得且准确，缺点是对标存在一定的局限性，视野不够广泛，只限于公司内部，不利于企业创新。
............
2.2 EVA 理论概述
EVA，即经济增加值，指的是除去资本成本后，企业的投资回报，其值为公司经营收益减去资本成本[34]。这里的资本成本指的是债务资本和权益资本之和，由于 EVA指标中考虑这两种成本，它的值基本上同经济学中讨论的利润值是一致的，而非通常情况下我们所说的会计利润。其最大的优势在于不仅考虑了债务资本，同时还考虑了股权资本，这是传统方法不曾做到的，EVA 指标对于资本成本的全面考虑有利于真实地反映出股东依靠经营获得的利润。当且仅当企业的经营收益大于初期资本投入时，即 EVA为正，企业才实际为股东创造了价值。对于 EVA 指标的调整项目，思腾思特公司列出了 164 项，这无疑使 EVA 的实用性大大降低。但在企业实际运用 EVA 时，只需要根据自身行业特点、实际业务情况等方面调整 5-10 项重要项目就能满足需要[35]。从实践角度，企业应主要把握以下原则： （1）重要性原则，即需要调整项目数额较大或对 EVA 结果影响较大。 （2）可改善性原则，该原则的要求调整项目是以管理层的控制和影响范围为基础的，在采取某些措施以后可以实现提升公司业绩的目标。 （3）简便可操作性原则，这一原则要求保证 EVA 指标的充分应用，同时还应该提高实际的调整效率，操作性强，易于理解，无需经常修改。 （4）可获得性原则，即需要调整的项目的数据相对容易获取。 （5）针对性原则，也即针对不同行业中的不同企业要结合其自身特点和业务类型制定有效地调整措施。
..........
3 房地产企业 EVA 指标体系确定 ........ 15
3.1 我国房地产企业概况介绍 ........ 15
3.1.1 房地产企业总体情况 ........ 15
3.1.2 房地产企业的行业特点 ...... 15
3.2 EVA 业绩指标应用于我国房地产企业的优势 ........... 17
3.3 房地产企业 EVA 指标体系确定 .... 17
4 保利地产基于 EVA 的业绩分析 ........ 21
4.1 保利地产基本情况介绍 .......... 21
4.1.1 公司概况 ......... 21
4.1.2 公司经营状况 ..... 21
4.2 保利地产 2010-2014 年 EVA 指标计算 ....... 22
4.3 保利地产内部对标计算结果分析 ........... 27
5 保利地产行业对标及提升 EVA 途径分析 ......... 30
5.1 标杆企业万科地产 EVA 指标计算结果 ....... 30
5.2 比较分析与标杆企业 EVA 差距 .... 33
5.3 提高保利地产 EVA 的途径建议 .... 36
5.4 本章小结 .... 37
5 保利地产行业对标及提升 EVA 途径分析
5.1 标杆企业万科地产 EVA 指标计算结果
本文在第 4 章对保利地产 2010-2014 年 EVA 指标进行了企业内部对标，即通过对EVA 指标驱动因素的分解，找出影响 EVA 的因素，纵向比较了保利地产五年的 EVA，并对结果进行分析。本章将对保利地产进行外部对标，与标杆企业万科地产这五年的EVA 指标进行对比分析，找出存在的不足或优势，更深入的提出保利地产提升 EVA 指标的对策及建议，为整个房地产行业提升 EVA 提供借鉴价值。 上图表明，对于销售净利率，保利地产 2010-2014 年均低于标杆企业万科地产，基本差距保持在 3%左右，税后营业净利润及营业收入都低于万科地产，且保利地产税后经营净利润低的幅度要比营业收入大，以至于连续五年其销售净利率一直低于万科地产。 投资资本周转率保利地产五年均低于万科地产，且差距逐年上升，2014 年达到 28%，和标杆企业相比一直处于劣势。2014 年保利的投资资本周转率出现了下降，而万科却连续五年几乎同比上涨。从投资回报率与销售利润率和资本周转率的关系可知，案例公司EVA 指标的提高依赖于销售利润和资本周转率的提高。
.........
结论
房地产行业是国民经济的支柱行业，是关乎国计民生的大事。EVA 指标是我国现在重点推行的一种衡量企业业绩和企业价值的先进指标之一。这一指标能够促进房地产市场规范化经营的实现，有助于企业做出更高水平的决策。本文以保利地产为案例企业，通过对保利地产 EVA 指标的计算以及对 EVA 驱动因素的分解，对 EVA 进行内部及行业对标，提出提高房地产企业 EVA 指标的途径建议。主要结论如下： #p#分页标题#e#
第一，对于房地产企业来说，越来越多的资金来源于自有资金，其占资金总额的比率不断上升，因此必须关注权益资本成本问题。EVA 指标不仅仅考虑了债务资本成本，还考虑了股权资本成本问题，使得企业的真实业绩得到有效评估。通过分析该指标，更有利于企业的长远发展。EVA 指标本身只是一个值，但 EVA 这一指标是重要的衡量企业经营业绩和企业价值的因素，通过提高 EVA 可以增加企业价值，提升企业经营业绩，以达到企业的战略目标和股东的终极目的。同时，对标管理这一方法的应用，使企业能够发现自身不足，向标杆企业学习，进一步提升行业竞争力。
第二，通过对保利地产 EVA 指标进行内部对标，分析可以看出 2012 年 EVA 值达到最大 192627.96，2013、2014 年 EVA 急剧下降。将 EVA 驱动因素进行分解，可以得到 EVA 主要由销售利润率、资本投资回报率和资本周转率三个方面影响，提升 EVA 可以从以下三方面考虑：提高销售利润率，降低生产成本；加快投资资本周转率，提高资本使用效率；优化资本结构，降低加权资本成本。
第三，通过将保利地产 EVA 指标与标杆企业万科地产进行行业对标发现，保利公司的投资回报率呈下降趋势的原因在于其资本周转率较低，因此提高其 EVA 指标的关键举措在于加快投资资产的周转率。
.........
参考文献(略)
