第1章 绪论
1.1 选题背景
二十世纪末，福利分房制度的取消,使得我国房地产企业如雨后春笋般迅速崛起，如此广阔的发展前景，吸引众多投资者接踵而至，随之而来的激烈竞争使其面临的风险也日益凸显。众所周知，与其他企业相比，房地产企业具有典型的投资高、风险高、收益高、资金密集的特点，加上我国房地企业起步晚、基础差、规模小、不规范的行业行为，不完善的金融体系，有限的融资渠道，使得大部分房地产开发企业的投资资金主要来源于商业银行。据不完全统计，我国房地产企业的资产负债率平均为 65%左右，有些甚至超过 100%，资产负债率越高，要求企业偿还债务的能力越强，这无疑在一定程度上制约企业的经营活动，进而影响企业盈利能力，甚至可能导致企业在某些时候面临资金短缺、入不敷出的风险。过大的财务风险极易致使企业的资金链断裂，没有能力偿还银行的借款而使企业陷入财务困境。二十一世纪初，美国次级抵押贷款市场动荡引起的金融风暴席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，而其源头就是房地产企业，我国经济也遭受前所未有的损失，部分房地产企业倒闭。鉴于房地产业作为国民经济的支柱产业之一，其面临的财务风险，不但对房地产企业本身有巨大影响，而且对资本市场、行业经济、投资利益相关者及社会的影响都很重大。因此，如何识别、评价、防范企业的财务风险，在危机来临之前及时发现财务风险信号，最大程度地保证企业资金安全成为社会各界密切关注的焦点。
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1.2 研究目的及意义
对房地产企业进行财务状况评价，利用指标体系分析房地产企业的经营状况，可为经营者及利益相关者提供重要参考，可使管理者提早发现财务危机的信号，进而发现企业存在的问题，并采取有效措施加强经营管理，改善财务状况，使房地产企业持续健康地发展下去；资本投入者为了能够获取投资收益，避免盲目投资或投资失败给企业带来损失，需要对房地产企业目前的财务状况和经营成果进行综合评价；债权人为了保证资金的安全性及收益性，需要及时了解房地产企业是否存在财务风险。因此，构建一个符合房地产企业实际财务状况的评价模型，对于提早、准确评价房地产企业财务状况具有很大指导意义和现实价值。
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第2章 房地产企业概况及财务风险分析
2.1 房地产企业概况
伴随国民经济迅猛发展和居民消费结构的提高，我国房地产企业如雨后竹笋般快速崛起。近几年以来，我国房地产企业的趋势变幻莫测，由于土地政策和金融政策的日益趋紧，房地产企业呈现出震荡迹象。目前，我国房地产企业现状主要表现在以下几个方面。房地产企业发展迅速。随着房地产市场的快速发展，房地产开发企业的数量也与日俱增，国家统计局统计资料显示，2000 年全国房地产开发企业仅有 29552 家，到 2012 年已达到 89859 家。其发展过程可以划分为 3 个阶段：第一阶段为 2000—2003 年：房地产开发企业缓慢增长；第二阶段为2004—2007 年：房地产开发企业快速增长，2007 年房地产开发企业个数达到62518 家，与 2003 年相比增加了 25395 家；第三阶段为 2008 年至今：房地产开发企业稳步增长，且增长幅度较小。房地产投资额高速增长。从 2000 年到 2003 年，房地产开发企业自开始建设至本年底累计完成投资额增幅超过 70%；从 2004 到 2007 年，房地产开发企业自开始建设至本年底累计完成投资额幅超过 100%；2007 年到 2012年房地产开发企业自开始建设至本年底累计完成投资额增幅超过 200%。商品房空置率过高。国家统计局对外公布的 2008 年 6 月份“国房景气指数”显示，截止到 2008 年 6 月末，全国商品房空置面积为 1.27 亿平方米，增长 2.2%。尽管房屋的空置只是一个暂时现象，但是过高的空置会造成房地产开发企业的大量资金被占压，给企业带来较大资金压力的同时也增加企业成本，影响企业的投资收益和进一步发展，其风险不言而喻。商品房销售价格增长过快。从 2000 年到 2012 年商品房平均销售价格从 2112 元每平方米增加到 5790.99 元每平方米，增长幅度超过 170%。虽然居民的消费水平大幅度提高，但是商品房的均价已经大大超过了居民平均收入水平和购买能力。如果房价仍旧过快增长，就会出现严重的供求脱节现象，从可持续发展的角度来看，对房地产企业的发展是百害而无一利的。因此，商品房价格的过快增长无疑会增加企业潜在的财务风险。
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2.2 房地产企业财务风险分析
筹资活动是企业经营活动的起点，从资金来源的角度可将其分为债务筹资和股权筹资，与此同时筹资风险也分为债务筹资风险和股权筹资风险。债务筹资风险是指企业到期无法偿还债务的财务风险。其风险大小主要由利率、负债规模、期限结构、币种结构、债务结构、企业的投资决策及外部环境决定。股权筹资风险是指企业以发行股票方式筹措资金而引起的财务风险。其风险大小主要由股票数量、发行时间及筹资成本决定。股权筹措的资金属于企业的自有资金，不存在还本付息的风险，从国家统计的数据来看，房地产开发企业从 2000 年到 2012 年的资产负债率一直高达 70%且股权筹资运用限制较多。因此，房地产企业的筹资风险主要来源于房地产企业的负债经营。作为资金密集型且自有资金占有比较低的房地产企业，通过举债提高了企业财务杠杆，存在着不能按期还本付息甚至资不抵债的风险。房地产企业资金过度密集、资金投入过量、变现能力太差、存货周转期和回收期过长的特点决定了其开发项目必须依靠外部资金的支持，而房地产开发企业主要选择商业贷款来筹措资金，筹资渠道相对单一、债务筹资比例过高。企业依靠贷款借入的资本越多，负债比率就会越高，财务杠杆的效应就会越大，跟随而来的财务风险也日益剧增。房地产企业日益激烈的竞争，监管机构不断加大的监管力度、贷款的门槛日益提高，这些因素使房地产企业的资金链越来越紧绷，一旦资金链条断裂，严重后果可想而知。
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第 3 章 房地产企业财务评价指标体系研究....14
3.1 房地产企业财务评价指标的分类 ......... 14
3.1.1 定量的财务指标........ 14
3.1.2 定性的非财务指标.... 16
3.2 房地产企业财务评价指标的选取 ......... 17
3.3 房地产企业财务评价指标体系的建立 ....... 24
3.4 本章小结 ....... 25
第 4 章 房地产企业财务评价模型的设计........26
4.1 房地产企业财务评价模型比较分析 ..... 26
4.1.1 传统财务评价模型分析........ 26
4.1.2 灰聚类财务评价模型优势分析........ 27
4.2 房地产企业财务评价模型的构建 ......... 28
4.2.1 确定评价灰类和矩阵...... 29
4.2.2 确定灰类的白化权函数........ 30
4.2.3 确定聚类指标权重.... 31
4.2.4 确定房地产企业财务状况的等级.... 32
4.3 本章小结 ....... 32
第 5 章 房地产企业财务评价模型实证分析及建议....33
5.1 样本选取及数据来源 ..... 33
5.2 模型应用 ....... 33
5.3 房地产企业防范财务风险的建议 ......... 43
5.4 本章小结 ....... 44
第5章 房地产企业财务评价模型实证分析及建议
5.1 样本选取及数据来源
为了能够验证模型的准确性和适用性，本文选择房地产企业中具有代表性的上市公司来对改进聚类评价模型进行验证。基于本课题的研究目的，本文以深沪证券交易所两市 A 股市场房地产企业的上市公司为研究对象。为了保证选取的房地产上市公司在一个公平的条件下进行比较，文中剔除在分析中所选取的指标数据缺少的房地产上市公司。除此之外，个别上市公司因债务重组等原因，部分指标出现异常，这有可能对以后的分析结果有影响，故也将其剔除，最后保留了 70 家具有准确性、全面指标数据的房地产上市公司进行聚类。文中使用的数据直接取自 2012 年锐思金融研究数据库。这些数据属于国家标准统计数据，在此基础上，用灰聚类分析方法，可以确保统计结果客观、准确。因各指标意义和量纲不同，利用灰色系统理论建模软件对样本数据进行仿真模拟，在此基础上对白化权函数进行修正，接着再进行仿真模拟，再进行修正，如此反复，直到测试的结果接近实际情况，最终确定指标归属灰类的白化权函数。分别确定十二个不同指标的白化权函数如下。
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结论
房地产企业的现状和未来发展趋势是社会各界关注的焦点。国内外学者利用各种评价方法如杜邦体系、EVA 体系、模糊数学和神经网络等对房地产企业的财务状况进行评价。但这些评价方法都忽视一个主要问题-财务状况的灰色性。本文对邓教授的灰色定权聚类理论进行改进，构建适合房地产企业的财务评价模型，并用 70 家房地产上市公司的财务数据对其进行验证。本论文主要创新点如下：#p#分页标题#e#
（1）组合法。将极大不相关、极小广义方差、单相关系数法及专家意见法组合筛选指标。运用多种方法构建一个房地产企业的指标体系。
（2）改进的熵值法。利用德菲尔法确定盈利、偿债、营运及发展能力 4个一级指标权重，利用改进的熵值法确定二级指标权重，既克服了主观法存在的不足，又弥补了客观法的缺陷。
（3）改进的灰色聚类法。在灰色聚类理论的基础上，对聚类系数稍加改进来构建灰聚类评价模型，结合实际情况，选取房地产企业中具有代表性的 70家上市公司进行实证研究，且财务数据分析结果基本符合实际情况，说明此模型能够客观、合理地反映企业财务状况，给决策者、资本投资者、债权人等利益相关者进行决策提供一种新方法。
虽然本文力求能够更加准确地评价房地产公司的财务状况，但由于本人知识水平和自身能力有限，论文中还存在不足之处：在构建指标体系时，考虑到实际情况及指标的可操作性，仅将非财务指标市场占有率加入指标体系，未考虑质量和服务、创新、员工培训等非财务指标，这些指标虽然尚未列示在财务会计报告中，其对企业财务状况影响也是不容忽视的。
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参考文献（略）
