一、相关概念、理论基础、基本问题和重要性
（一）相关概念的界定
1.供给侧改革的概念界定
“供给侧改革”，就是从供给端、生产端入手，通过解放生产力来提升竞争力促进经济发展；具体而言，就是要求对僵尸企业进行清理整顿，淘汰落后产能，将发展方向锁定新兴领域、创新领域，创造新的经济增长点，主要强调通过提高社会供给来达到促进经济增长的目标。从本质上来讲，，其实就是改变政府公共政策的供给方式，使之能够更好地与市场导向相协调，在配置资源时充分发挥市场的决定性作用。总而言之，供给侧改革就是按照市场的导向要求，对政府的权力进行规范的过程。
2.房地产“去库存”的概念界定
房地产“去库存”作为“供给侧改革”措施中的重要组成部分，简单来说就是将房地产这个特殊的商品的库存维持在供需平衡的水平。从常用的库概念考虑，房地产“去库存”有狭义和广义之分。狭义房地产库存，统计口径为现房库存，是指已经竣工的待售现房，
现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括已竣工的拆迁还建、统建待建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋；广义房地产库存，统计口径为可售现期房库存。是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。房地产“去库存”，切忌旨在通过盲目地全面激发人们购买欲，而是要在深刻领会“供给侧结构性改革”的改革本质要求的基础上，准确把握其总体思路，沿着“开源”与“节流”的相互结合的主线，兼顾短期与中长期需求的共同发展理念，切实发挥好政府与市场的作用，出色完成房地产“去库存”工作。
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（二）理论基础
1.政府治理理论
政府治理是指在市场经济条件下政府对公共事务的治理。西方国家理论界所 说的“政府治理”，是指由政府治理理念、治理结构和运作方式与过程所构成的三位一体的有机框架或网络。政府治理有广狭两种含义。就广义的政府而言，整个公共行政的发展过程可以称之为政府治理从传统迈向“善治”的过程。就狭义的政府治理而言，其具有不同于传统公共行政模式的特殊含义。“大致说来，公域之治模式主要有三种：一是由国家作为唯一的管理主体，实行封闭性和单向度管理的国家管理模式；二是由国家与各种社会自治组织共同作为管理主体，实行半封闭和单向度的公共管理模式；三是由开放的公共管理与广泛的公众参与这两种基本元素综合而成的公共治理模式，其典型特征是开放性和双向度。”狭义的政府治理是指第三种公域之治模式，也是“政府依法律善治”之“治理”模式。
三、 包头市房地产“去库存”工作中存在问题及原因分析 ................................... 27（二）理论基础
1.政府治理理论
政府治理是指在市场经济条件下政府对公共事务的治理。西方国家理论界所 说的“政府治理”，是指由政府治理理念、治理结构和运作方式与过程所构成的三位一体的有机框架或网络。政府治理有广狭两种含义。就广义的政府而言，整个公共行政的发展过程可以称之为政府治理从传统迈向“善治”的过程。就狭义的政府治理而言，其具有不同于传统公共行政模式的特殊含义。“大致说来，公域之治模式主要有三种：一是由国家作为唯一的管理主体，实行封闭性和单向度管理的国家管理模式；二是由国家与各种社会自治组织共同作为管理主体，实行半封闭和单向度的公共管理模式；三是由开放的公共管理与广泛的公众参与这两种基本元素综合而成的公共治理模式，其典型特征是开放性和双向度。”狭义的政府治理是指第三种公域之治模式，也是“政府依法律善治”之“治理”模式。
政府治理理论认为，在新的社会治理结构中，政府充当元治理的角色，承担指导责任和确立行为准则的责任。但不具有最高绝对权威。具体说来，政府的责任包括，是承担设计机构制度，提出远景设想，不仅促进各个领域的自组织，而且还能使各式各样自组织安排的不同目标、空间和时间尺度以及后果等相对协调；二是在制度上其提供各种机制，加强各个不同地点和行动领域之间的功能联系和物质上的相互依存关系；三是促进建立共同的远景，从而鼓励新的制度安排和新的活动，以便补充和充实现有治理模式之不足。 在房地产“去库存”政府行为的研究中，政府治理是政府“去库存”的主要行径。在房地产市场中，市场在有资源配置中并不是起到全部作用，更多地还是需要政府保持宏观调控，发挥政府治理的职能，政府根据当前房地产市场的发展现状，结合本地区的库存情况，通过及时有效地制定各种政策法规等手段，进行事中事后监管，加强对房地产市场的指导监督引导和调节。
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二、包头市房地产“去库存”现状分析
（一）包头市房地产发展现状
近年来，随着城镇化水平的不断提高，包头市历届市委、市政府高度重视房地产业的发展，积极落实地方主体责任，精细施策、主动作为。尤其是 2016 年以来，包头市认真落实有关化解房地产库存、促进房地产业持续健康发展的精神，将房地产业发展与城市持续健康发展相结合，全面强化市场监管，优化市场结构，有效应对了房地产市场的新形势，全市房地产市场保持了平稳、健康、有序发展的良好态势。
（一）包头市房地产发展现状
近年来，随着城镇化水平的不断提高，包头市历届市委、市政府高度重视房地产业的发展，积极落实地方主体责任，精细施策、主动作为。尤其是 2016 年以来，包头市认真落实有关化解房地产库存、促进房地产业持续健康发展的精神，将房地产业发展与城市持续健康发展相结合，全面强化市场监管，优化市场结构，有效应对了房地产市场的新形势，全市房地产市场保持了平稳、健康、有序发展的良好态势。
1.包头市房地产开发市场现状
近几年，包头市房地产开发建设增势强劲,住房供应仍以普通商品住房和经济适用住房为主,商品房价格上涨幅度较大,市场供求状况基本平衡,房地产业对国民经济的贡献率逐年上升。自房地产开发市场正式进入包头市市场至 2017 年年底，这期间，房地产开发企业耗费 689.36 亿元的资金进行了开发建造，一共为包头市房地行业的买卖市场提供了 92 个项目进行交易，92 个开发项目共占地 871.36 万平方米，通过施工建造为用于交易使用的面积达到 1262.02 万平方米。在共占地 871.36 万平方米且用于开发建造的施工面积达到1262.02 万平方米的 92 个开发项目中，共包含新建、续建及停建等三类项目，分别为：占地 342.04 万平方米且用于开发建造的施工面积达到 217.33 万平方米的新开发建造的房地产开发项目 25 个；在原有工程项目停止建造基础上重新开始建造的占地 1077.44 万平方米且用于开发建造的施工面积达到 779.24 万平方米的房地产开发项目 41 个；由于资金链等原因无法继续对正在建造的项目进行施工的占地 451.88 万平方米且用于开发建造的施工面积达到 265.45 万平方米的房地产开发项目 26 个。
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（二）包头市房地产“去库存”工作中政府主要措施
因为房地产高库存的现实性和结构性决定了“去库存”是一个复杂性、艰巨性和中长期性的任务，因此包头市政府将房地产“去库存”列为一项长期工程。为减少本市“库存量”，促进“去库存”目标任务的顺利实现，坚持供给侧和需求侧双管齐下，从供应端减少新增、调整结构，从需求端紧密结合棚户区改造、推进新型城镇化、城市持续健康发展及“双创”、新型业态用房、公益用房建设、养老机构建设和“大学生集聚计划”等刺激消费、扩大需求、促进销售，多措并举去消化房地产库存，取得了阶段性成效。
1.健全包头市房地产“去库存”政策法规体系
解决房地产去库存问题，就要制定和完善相关行业的政策法规，应该注意短期调控手段与长期政策法律规范相结合，积极推进去库存。
常言道“知己知彼百战百胜”，只有对自身房地产市场库存量有详细的了解，才能对症下药，采取相应的措施加快房地产库存量的减少。基于此，首先，包头市采用开发企业填表、产权档案查询、综合对比分析相结合的方式，对全市未网签的商品房进行了全面摸底调查。并结合无效库存商品房摸底调查结果，组织相关旗县及全市开发企业，核实清理了个别项目实际已销售并已办理分户产权证，但在商品房网上销售系统中仍然存在可售信息的房源；确属不应予或不需办理预售许可证或产权证的地下车位、储藏室等建筑；集中统计了政府回购和回迁安置已分配入住、但未网签商品房等情况的无效库存商品房的套数及面积。彻底摸清了本市房地产库存的真实情况，用更准确的数据来分析、研判本市房地产市场运行情况。
最后，随着“去库存”工作的持续开展，结合对阶段性成效与不足的分析总结，包头市新建商品住房“去库存”成效显著，商品住房的库存量具有很大的可减少空间，且去化周期也处于合理区间范围内，而在新建商品非住房方面，库存量仍然偏高，去“去库存”效果稍显平淡。针对“去库存”工作中出现的住房和非住房成效不均衡的现象，包头市对当时期范围内处于卖售阶段的商品非住房所在的项目，按照其地区、类型的不同进行了分门别类的统计汇总，充分了解了其在分布情况方面的差异性后，根据本地区情况实际，及时制定印发《包头市人民政府关于印发<2017 年包头市商品非住房去库存实施方案>的通知》等相关政策。同时为了确保“去库存”工作的有效开展，调动各地区“去库存”工作的积极性，特别针对全市各旗县区的房地产“去库存”工作制定了自测和考核指标，并由相关行政主管部门对该项工作的开展情况进行考核打分。房地产“去库存”工作是一项需要长期持续有序开展的工作，需要第一时间对库存量的变化进行跟踪了解，并对预期库存情况进行尽可能准确的评估，因此，包头市对已经取得国有土地使用权但是尚未进行开工建设的房地产项目的基本情况建立了季度统计制度，并每月按时对正在进行销售、已经开始进行建设但是由于尚未取得预售许而暂未开始销售的商品非住房项目进行统计。#p#分页标题#e#
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近几年，包头市房地产开发建设增势强劲,住房供应仍以普通商品住房和经济适用住房为主,商品房价格上涨幅度较大,市场供求状况基本平衡,房地产业对国民经济的贡献率逐年上升。自房地产开发市场正式进入包头市市场至 2017 年年底，这期间，房地产开发企业耗费 689.36 亿元的资金进行了开发建造，一共为包头市房地行业的买卖市场提供了 92 个项目进行交易，92 个开发项目共占地 871.36 万平方米，通过施工建造为用于交易使用的面积达到 1262.02 万平方米。在共占地 871.36 万平方米且用于开发建造的施工面积达到1262.02 万平方米的 92 个开发项目中，共包含新建、续建及停建等三类项目，分别为：占地 342.04 万平方米且用于开发建造的施工面积达到 217.33 万平方米的新开发建造的房地产开发项目 25 个；在原有工程项目停止建造基础上重新开始建造的占地 1077.44 万平方米且用于开发建造的施工面积达到 779.24 万平方米的房地产开发项目 41 个；由于资金链等原因无法继续对正在建造的项目进行施工的占地 451.88 万平方米且用于开发建造的施工面积达到 265.45 万平方米的房地产开发项目 26 个。
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（二）包头市房地产“去库存”工作中政府主要措施
因为房地产高库存的现实性和结构性决定了“去库存”是一个复杂性、艰巨性和中长期性的任务，因此包头市政府将房地产“去库存”列为一项长期工程。为减少本市“库存量”，促进“去库存”目标任务的顺利实现，坚持供给侧和需求侧双管齐下，从供应端减少新增、调整结构，从需求端紧密结合棚户区改造、推进新型城镇化、城市持续健康发展及“双创”、新型业态用房、公益用房建设、养老机构建设和“大学生集聚计划”等刺激消费、扩大需求、促进销售，多措并举去消化房地产库存，取得了阶段性成效。
1.健全包头市房地产“去库存”政策法规体系
解决房地产去库存问题，就要制定和完善相关行业的政策法规，应该注意短期调控手段与长期政策法律规范相结合，积极推进去库存。
常言道“知己知彼百战百胜”，只有对自身房地产市场库存量有详细的了解，才能对症下药，采取相应的措施加快房地产库存量的减少。基于此，首先，包头市采用开发企业填表、产权档案查询、综合对比分析相结合的方式，对全市未网签的商品房进行了全面摸底调查。并结合无效库存商品房摸底调查结果，组织相关旗县及全市开发企业，核实清理了个别项目实际已销售并已办理分户产权证，但在商品房网上销售系统中仍然存在可售信息的房源；确属不应予或不需办理预售许可证或产权证的地下车位、储藏室等建筑；集中统计了政府回购和回迁安置已分配入住、但未网签商品房等情况的无效库存商品房的套数及面积。彻底摸清了本市房地产库存的真实情况，用更准确的数据来分析、研判本市房地产市场运行情况。
最后，随着“去库存”工作的持续开展，结合对阶段性成效与不足的分析总结，包头市新建商品住房“去库存”成效显著，商品住房的库存量具有很大的可减少空间，且去化周期也处于合理区间范围内，而在新建商品非住房方面，库存量仍然偏高，去“去库存”效果稍显平淡。针对“去库存”工作中出现的住房和非住房成效不均衡的现象，包头市对当时期范围内处于卖售阶段的商品非住房所在的项目，按照其地区、类型的不同进行了分门别类的统计汇总，充分了解了其在分布情况方面的差异性后，根据本地区情况实际，及时制定印发《包头市人民政府关于印发<2017 年包头市商品非住房去库存实施方案>的通知》等相关政策。同时为了确保“去库存”工作的有效开展，调动各地区“去库存”工作的积极性，特别针对全市各旗县区的房地产“去库存”工作制定了自测和考核指标，并由相关行政主管部门对该项工作的开展情况进行考核打分。房地产“去库存”工作是一项需要长期持续有序开展的工作，需要第一时间对库存量的变化进行跟踪了解，并对预期库存情况进行尽可能准确的评估，因此，包头市对已经取得国有土地使用权但是尚未进行开工建设的房地产项目的基本情况建立了季度统计制度，并每月按时对正在进行销售、已经开始进行建设但是由于尚未取得预售许而暂未开始销售的商品非住房项目进行统计。#p#分页标题#e#
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（一）包头市房地产“去库存”工作中存在的主要问题 .................................. 27
1.房地产“去库存”政策长效机制缺位 ..................... 27
2.商品非住房库存压力仍然过大 ............................. 28
四、完善包头市房地产“去库存”工作中政府行为的建议 ......................... 32
（一）强化政府房地产“去库存”的思想认识引导作用 ......................... 32
1.加强政府房地产“去库存”组织保障，建立政策引导的长效机制 .................... 32
2.加强政府对公众的引导力 ................... 32
四、完善包头市房地产“去库存”工作中 政府行为的建议
（一）强化政府房地产“去库存”的思想认识引导作用
1.加强政府房地产“去库存”组织保障，建立政策引导的长效机制
房地产行业作为一项具有大量产业与之相关联的产业，它们的发展之间相互促进相互制约，彼此间有着密切的联系，因此房地产“去库存”是一项集持续性、复杂和系统于一身的综合性体系工作。首先，包头市要在组织机构的完善、组织领导及政府主体责任的强化等方面不断进行优化，提高各级人民政府对房地产“去库存”工作的重视程度，深化对房地产“去库存”工作作为一项稳增长、调结构、惠民生、防风险重要任务的政治地位的认识，持续有效地保障“去库存”有关工作的有效推进。其次，政府要保证对房地产市场库存量等信息掌握的“一手”性及对市场监管地及时性，第一时间掌控“去库存”发展现状走势，并及时根据发展实际研究整体规划，做到强部署、抓落实、重精准的有效发力，
通过采取多形式、全方位、针对性强的政策措施及调控手段，在市场平稳有序发展的基础上，实现供应和需求双方位的融通扩大；在市场出现风险时，争取第一时间化解，对于出现的不合理需求，及时实现有效地抑制，将房价上涨过快的可能性尽力压制在萌芽状态，
在保障房地产市场平稳健康有序发展的同时，实现库存快速消化。最后，在稳步推进对现售房屋的调控工作的同时，还要加大对非住宅和待开发建设项目的关注度，通过健全的监测制度体系地建立，实现对房地产“去库存”情况全面、及时、准确的掌握，进一步统筹推进“去库存”工作的开展。
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结语
随着我国经济快速发展，房地产行业的供需结构在也在不断变化，随之而来的房地产行业“泡沫”现象也日益显现，库存量的不断增加，销售市场的日益低迷，严重影响了房地产行业健康有序地发展，进而也影响着我国社会经济的发展进程。本片论文主要以包头市为例，研究了政府在房地产“去库存”中所扮演的角色和采取的措施，通过尽可能全面准确的研究没，主要得出以下结论：
（1）房地产“去库存”是包头市城市经济发展、优化产业结构、社会稳定性发展的必要保障，政府需要充分发挥对房地产行业“去库存”的宏观调控，积极有效地应对本市房地产行业“库存量”日益增多的局面，对推进房地产“去库存”工作布标任务的圆满完成 具有重要意义。
（2）目前来看，虽然包头市房地产“去库存”工作效果显著，但是随着包头城市经济的快速发展，新的城市空间布局，吸引了一批实力强、信誉好的大型房地产企业的建设项目纷纷落户，“去库存”的道路依旧任重道远，特别是商品非住宅的高“库存量”，仍是一项艰巨任务。
（3）包头市政府市要着重通过进一步促进人口城镇化、进一步提高棚户区改造货币化安置比例、支持居民合理购房需求、不断强化房地产市场监管和整顿、特别要加大商品非住宅去库存力度等方面提出了进一步推进包头市房地产“去库存”工作的开展进度的可能性建议对策，这对于推进包头市房地产去库存工作深入开展，优化本区域内的产业化及经济发展机构、充分发挥政府的宏观职能作用都具有一定的可操作性和实际意义。
总之，新常态下的房地产“去库存”，不仅仅是去库存本身，更重要的是通过政府制度的设计、政策的引领等方式，强化房地产开发企业的风险管理，房地产项目开发质量的提高，并且在这个基础上提升企业的核心竞争力和总体实力。如果不能解决房地产行业“高库存”的问题，房地产行业以及涉及到相关行业的发展都会受到严重影响，进而影响我国金融体系的发展，阻碍我国宏观经济的稳步增进。
参考文献（略）
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结语
随着我国经济快速发展，房地产行业的供需结构在也在不断变化，随之而来的房地产行业“泡沫”现象也日益显现，库存量的不断增加，销售市场的日益低迷，严重影响了房地产行业健康有序地发展，进而也影响着我国社会经济的发展进程。本片论文主要以包头市为例，研究了政府在房地产“去库存”中所扮演的角色和采取的措施，通过尽可能全面准确的研究没，主要得出以下结论：
（1）房地产“去库存”是包头市城市经济发展、优化产业结构、社会稳定性发展的必要保障，政府需要充分发挥对房地产行业“去库存”的宏观调控，积极有效地应对本市房地产行业“库存量”日益增多的局面，对推进房地产“去库存”工作布标任务的圆满完成 具有重要意义。
（2）目前来看，虽然包头市房地产“去库存”工作效果显著，但是随着包头城市经济的快速发展，新的城市空间布局，吸引了一批实力强、信誉好的大型房地产企业的建设项目纷纷落户，“去库存”的道路依旧任重道远，特别是商品非住宅的高“库存量”，仍是一项艰巨任务。
（3）包头市政府市要着重通过进一步促进人口城镇化、进一步提高棚户区改造货币化安置比例、支持居民合理购房需求、不断强化房地产市场监管和整顿、特别要加大商品非住宅去库存力度等方面提出了进一步推进包头市房地产“去库存”工作的开展进度的可能性建议对策，这对于推进包头市房地产去库存工作深入开展，优化本区域内的产业化及经济发展机构、充分发挥政府的宏观职能作用都具有一定的可操作性和实际意义。
总之，新常态下的房地产“去库存”，不仅仅是去库存本身，更重要的是通过政府制度的设计、政策的引领等方式，强化房地产开发企业的风险管理，房地产项目开发质量的提高，并且在这个基础上提升企业的核心竞争力和总体实力。如果不能解决房地产行业“高库存”的问题，房地产行业以及涉及到相关行业的发展都会受到严重影响，进而影响我国金融体系的发展，阻碍我国宏观经济的稳步增进。
参考文献（略）
